Comment calculer la Plus-value sur la vente d’un fonds de commerce ?

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Atteindre une valeur ajoutée dans la revente est souvent l’un des principaux objectifs de la plupart des investissements immobiliers. Le calcul du surplus de propriété suit des règles spéciales, qui sont absolument nécessaires à savoir avant d’entrer.

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Quel est l’impôt sur les bénéfices immobiliers ?

Le gain en capital immobilier est le bénéfice du propriétaire d’un bien ou d’un bien immeuble lorsqu’il est réparti en contrepartie (c’est-à-dire par vente, contribution ou échange). En cas de perte, nous parlons de pertes immobilières.

La valeur actualisée nette se distingue donc des revenus locatifs, puisqu’elle n’est destinée à être réalisée qu’en cas de perte du bien (événement qui se produit généralement à la fois, sauf dans le cas d’une vente de lots).

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Pour déterminer le montant du gain en espèces, il est approprié à partir du prix de vente et d’éliminer un certain nombre de Dépenses liées à l’acquisition, à l’amélioration et à la revente du bien.

La base imposable des gains en capital immobiliers

La valeur ajoutée est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Le prix de vente est la contrepartie financière exigée par l’acheteur et prévue dans l’ordre d’achat. Ce prix peut être réduit par les frais de transfert à la charge du vendeur, tels que les frais de diagnostic des biens immobiliers, les honoraires d’agence qui lui sont facturés ou les indemnités d’évacuation versées au locataire afin de résilier un bail avant la date prévue.

la vente concerne également des meubles d’ ameublement Lorsque , la part du prix de vente correspondant est déduite du prix de transfert utilisé pour calculer la valeur immobilière.

Le prix d’achat de la propriété, le deuxième terme la différence, correspond à la valeur de la propriété au jour de son acquisition, comme indiqué dans l’acte. Il convient de se référer au prix fixé par la loi.

Si la propriété a été achetée pour contrepartie, quelles que soient les modalités de paiement (espèces ou crédit), il convient de se référer au prix indiqué dans l’acte notarié. Lorsque le bien a été acheté gratuitement par don ou héritage, la valeur marchande utilisée comme base pour le calcul gratuit des droits de transfert est maintenue comme indiqué dans le certificat de succession ou de don.

Le prix d’achat doit être augmenté du coût d’acquisition du vendeur :

  • les frais d’inscription ;
  • la preuve du notaire ;
  • Honoraires d’agence à la charge de l’acheteur.

Si la propriété a été achetée pour contrepartie, il est possible d’utiliser un Maintenir une évaluation forfaitaire fixée à 7,5 % du prix d’achat (sans preuve).

Selon le type, le prix et l’emplacement du bien, le coût d’acquisition est compris entre 7 et 8 % de la valeur d’achat. Cependant, les appartements achetés neufs ou achetés en VEPA (vente dans l’état d’achèvement futur) bénéficieront de frais d’inscription réduits en raison de l’application de la taxe immobilière (CGI, art. 257). Par conséquent, l’option d’évaluation forfaitaire des coûts d’acquisition n’est pas toujours la plus intéressante et le calcul devra être effectué au cas par cas (pour une simulation en ligne, vous pouvez consulter le site de la Chambre des Notaires).

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Augmentation du prix d’achat pour les coûts de l’usine

Conformément à l’article 150 VB, II-4° du Code général des impôts, le cessionnaire peut augmenter son prix d’achat pour les coûts de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration :

  • pour leur montant effectif , à condition que la dépense soit justifiée par l’établissement des factures et l’état des comptes, et que les travaux ne reflètent pas la nature des frais de location (coûts supportés par le locataire) ;
  • pour un montant forfaitaire fixé à 15 % du prix d’achat, à condition que l’immeuble soit reporté plus de cinq ans après son acquisition.

L’ option pour le paquet de 15% n’implique pas de justifier la réalité ou la portée du travail, il est donc acquis par la loi, à qui il est utilisé. Ce forfait peut être combiné avec le forfait de 7,5% pour le coût d’acquisition, ce qui augmente le montant minimum de la surtaxe à 22,5 %.

En ce qui concerne la déduction des œuvres sur une base réelle, il convient d’apporter quelques éclaircissements :

  • seulement les travaux effectués après l’achèvement de l’immeuble ou de l’acquisition ; sont déductibles du gain en capital ;
  • Lestravaux de reconstruction ou d’agrandissement sont ceux qui changent de manière significative le travail principal des locaux existants, les travaux de développement interne correspondant à la reconstruction en raison de son importance, ou ceux qui augmentent le volume ou l’espace de vie des locaux existants
  • Les coûts d’entretien et de réparation (y compris les réparations majeures) ne peuvent pas augmenter le prix d’achat. De nombreux différends surgissent avec l’administration dans le cadre de cette question. Par conséquent, il est important de procéder à une analyse approfondie de cette position. Les coûts d’entretien et de réparation se rapportent aux travaux visant à entretenir ou à restaurer un bâtiment en bon état et à assurer une utilisation normale sans modifier l’uniformité, l’agencement ou l’équipement d’origine. Une rénovation d’un bâtiment est donc une exigence d’entretien, tout comme le rénovation complète des peintures d’un appartement.
  • seul le travail effectué par une entreprise est déductible de la valeur ajoutée, de sorte que l’achat de matériaux par le propriétaire pour l’exécution du travail seul est exclu ;
  • Les dépenses déjà prises en compte comme déduction d’impôt sur le revenu au moyen d’une déduction totale sur le revenu, d’un crédit d’impôt ou d’une réduction d’impôt ne sont pas déductibles du gain en capital ;
  • dans tous les cas , il est important de conserver toutes les factures et la preuve de paiement afin que, en cas de contrôle, la réalité du travail déduit de la plus-value du bien soit déterminée.

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L’ allocation pour la durée de la détention

Dès que le gain en capital brut est connu, une rémunération doit être demandée pour la période de propriété.

La période de détention s’applique de manière différenciée selon qu’elle doit être calculée :

  • l’ impôt sur le revenu dû sur les gains en capital immobiliers ;
  • ou charges sociales.

Il est calculé sur la base de l’année complète de détention calculée de la date à aujourd’hui.

Par exemple, pour un appartement acheté le 27 avril N et cédé le 21 mars N 6, la durée de détention est de 5 ans parce que la dernière année n’est pas terminée.

Il est calculé selon le tableau suivant :

Durée de fonctionnement du bien Taux de réduction pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur le revenu Taux de réduction pour le calcul de la base des impôts sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre les classes 6 et 21 6% par année 1,65% par an
22. l’année dernière 4% 1,6 % par an
A partir de la 22ème année Exonération du gain en capital 9 % par an
A partir de la 30ème année Exonération du gain en capital Exonération du gain en capital

Exemple : Pour un bien vendu après 10 ans d’emprisonnement, l’allocation est :

  • les 5 premières années : 0% /an
  • Classes 6 à 10 (5 années complètes) :
    • pour l’impôt sur le revenu : 5 x 6 % = réduction de 30 % du gain en capital brut ;
    • pour les cotisations sociales : 5 x 1,65 % = 8,25 % de réduction du gain en capital brut.

Imposition des plus-values immobilières

Après rémunération, les gains immobiliers nets sont soumis à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % etaux cotisations de sécurité sociale de 17,2% (Taux total :36,2 % ).

Contrairement aux gains en capital mobiliers, il n’est pas possible d’opter pour l’application du prélèvement forfaitaire unique de 30 % (UPU).

La taxe est prélevée sur le prix payé par l’acheteur et est facturée à la vente directement lors de l’exposition du terrain.

Si le gain en capital net soumis à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000€, un impôt supplémentaire s’applique. Son taux est calculé sur une échelle graduelle qui, selon le montant de la réduction de capital, varie de 2% à 6% (CGI, art. 1609 g). Les allocations de terrains à bâtir sont exemptées de ces terrains.

Cas d’exonération des gains en capital immobiliers

Certains gains immobiliers visés à l’article 150U de la CGI sont entièrement exonérés en raison de leur nature particulière.

L’ exception la plus courante concerne la résidence principale le jour de Transmettre. Il est défini comme l’appartement dans lequel le contribuable et sa famille occupent un séjour habituel et effectif. Notez qu’il est impossible de garder plusieurs résidences principales en même temps (surtout si l’un des conjoints doit faire des voyages d’affaires réguliers), de sorte que l’exemption ne peut être appliquée qu’à un bâtiment à la fois.

Si le contribuable n’a pas sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération des gains en capital obtenus lors du premier transfert d’un appartement si deux conditions cumulatives sont remplies :

  • il n’a pas sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédant le transfert ;
  • le produit du transfert sera réinvesti dans un délai de 24 mois dans la construction ou l’acquisition d’un logement qu’il attribue à sa résidence principale.

D’ autres cas d’exemption sont prévus par la loi, certains temporaires :

  • l’ octroi d’un droit d’augmentation  ;
  • si le prix de vente est inférieur à 15 000€ (30 000 € pour un couple) ;
  • les gains en capital réalisés à la suite de l’expropriation à condition de réemploi ;
  • Gains en capital réalisés par des pensionnés ou des personnes handicapées qui, par rapport à l’avant-dernière année précédant le transfert :
    • n’ étaient pas redevables de l’impôt de solidarité sur la propriété,
    • dont le revenu de référence est inférieur au premier de l’article 1417 du code général des impôts (soit 11 098 euros pour 2021 avec des augmentations possibles en fonction de la feco familiale) ;
  • la première vente d’un appartement en France par des contribuables non résidents  ;
  • certaines opérations avec bureaux de HLM ou autorités locales pour la construction de logements sociaux .

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Est-il possible de déduire une perte de biens aux fins de l’impôt ?

En principe, les pertes immobilières ne sont pas déductibles de l’impôt sur les gains en capital immobiliers, même si :

  • la perte et le gain en capital sont réalisés au cours du même exercice ;
  • Les pertes résultent de la vente de biens individuels d’un bien qui a fait l’objet d’une seule acquisition.

Toutefois, il existe deux exceptions à ce principe de non-déduction des pertes de biens  :

  • la vente de biens immobiliers acquis en fractions successives ;
  • Fiscalité due à la fusion de plusieurs SCPI (société civile pour l’investissement immobilier).

Donc, si une baisse de valeur en raison d’un est prévu par un accord ou une division d’un immeuble en plusieurs lots, il peut être intéressant d’effectuer la transaction au sein d’une société soumise à ISIS (par exemple un SCI ou un SAS immobilier) afin de permettre l’imputation de la perte et de transférer les déficits passés à la perte. pour bénéficier de les années suivantes. Cette réflexion est d’autant plus pertinente que le taux d’imposition des sociétés a diminué régulièrement au cours des dernières années et est inférieur au taux total d’imposition des gains en capital personnels (36,2 %). L’arbitrage entre la propriété directe d’un bien immobilier et l’implication indirecte d’une entreprise soumise à l’ISIS est une stratégie culturelle à considérer.

L’ un des principaux objectifs de la plupart des investissements immobiliers est d’obtenir une valeur ajoutée. Déterminé par la différenciation entre le coût d’acquisition et le prix de revente, le calcul du montant principal laisse au lieu de certaines subtilités dont il faut tenir compte dans le calcul du montant de l’impôt à payer. Pour ce faire, la première consiste à calculer l’assiette fiscale, puis, si nécessaire, à appliquer les diverses allocations et exemptions. Tout d’abord, considérons le concept de plus-value au sens de l’impôt.

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