La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) exige une contribution au capital. Cela peut également être fait en cas d’augmentation de capital. Dans tous les cas, les partenaires SCI ont deux options. Soit ils font une contribution en espèces (somme d’argent) ou font une fiction (bâtiments, équipements…). Par conséquent, si la première option est une procédure facile à faire, alors avec la deuxième option ce n’est pas le cas, surtout quand il s’agit d’apporter de l’immobilier. Cet article examine également ce type de contribution IBS.
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Plan de l'article
Contribution d’un bien à un IBS : le principe
Que ce soit dans le cadre de la création d’une entreprise ou d’une augmentation de capital, la contribution de l’immobilier est tout à fait possible dans SCI. En fait, l’objectif principal de cet accord juridique est de gérer et de développer des actifs immobiliers. Le partenaire peut donc utiliser n’importe quel type de biens immobiliers au capital de l’entreprise : bâtiment, terrain, maison ou appartement. Ce transfert peut alors prendre diverses formes.
Contribution en pleine propriété d’un bien à un SCI
En général, la contribution d’une propriété est apportée à la pleine propriété de la structure. En d’autres termes, la SCI acquiert la propriété légale des biens transférés et peut en disposer à sa propre demande. Dans ce cas, rien ne l’empêche de le louer en vertu d’un bail :
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- Location
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- espace habitable
- parking, contrat de location
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Cependant, puisque la propriété de la propriété est transférée à la société, qui devient complètement propriétaire de la propriété, tous les risques associés à la préservation du bien existent également. Si le prêt immobilier utilisé, par exemple, pour l’acquisition de la propriété est actuellement toujours dans le processus de remboursement, le prêt est transmis à la SCI. En fait, la contribution de biens immobiliers peut être accordée comme :
- Pure et simple, c’est-à-dire sans aucun passif coûteux
- , c’est-à-dire avec des passifs
Dans tous les cas, le spécialiste doit fournir à l’entreprise les garanties nécessaires pour l’état de la propriété. À cet égard, il est tenu de garantir les défauts cachés qui lui sont associés. En outre, elle doit veiller à ce que l’IBS prenne la possession effective et légale de la propriété transférée.
Contribution des droits immobiliers démembrés dans SCI
En plus de la pleine participation à la propriété, les partenaires d’un ICS ont également la possibilité d’apporter une contribution fragmentée des droits. Par conséquent, ils sont transférés dans le cadre d’un démembrement seulement les attributs de propriété. A savoir l’usufruit et la simple propriété.
Dans le cas d’une contribution usulet, la société a donc le droit d’utiliser le bien immobilier qui lui a été apporté. Elle perçoit également les bénéfices qu’elle génère comme des loyers. D’autre part, dans le cas d’une contribution de propriété nue, le Partenaire conserve l’utilisation et le fructus par rapport à sa contribution. Par conséquent, la Société n’est aucunement autorisée à utiliser les biens qui lui sont apportés. Il peut prendre encore moins du revenu que ce dernier génère.
Quelle est la procédure pour obtenir un bien immobilier à un SCI ?
L’ introduction de l’immobilier à un SCI implique le respect d’un certain formalisme. Par conséquent, afin de garantir la validité juridique de cette opération, les formalités suivantes ne doivent pas être négligées.
Évaluer la mitgebra
Comme dans toute entreprise, si l’entrée de capital est un bien immobilier, il vaut la peine d’estimer sa valeur. Par conséquent, l’expert peut cette évaluation performez bien par vous-même. Pour ce faire, il doit consulter les autres partenaires de l’entreprise. Néanmoins, il est fortement recommandé de solliciter un commissaire pour les contributions afin d’atteindre cette estimation. En effet, le gérant est responsable en cas de surestimation de la valeur de la contribution. Un réalignement des actions peut également s’avérer essentiel. En outre, afin d’éviter ces situations et les litiges ultérieurs entre partenaires, il est nécessaire de faire appel à cet expert. Même si son intervention pour IBS s’avère facultative.
Attention ! Si la fourniture de biens immobiliers a lieu au moment de la création du SCI, elle doit faire l’objet d’une déclaration de droit authentique devant un notaire.
Procéder à la purge des droits de préemption
Avant d’apporter un bien immobilier à un IBS, vous devez vous assurer qu’un droit de préemption ne s’applique pas. C’est un Droit autorisant une municipalité (municipalité, département…) à acquérir, à titre prioritaire, un bâtiment, une parcelle de terrain mis en vente sur son territoire. Si ce droit de priorité est appliqué dans la zone géographique où se trouve le bien à réinstaller, un nettoyage est requis. À cette fin, il suffit d’envoyer un protocole d’accord (DIA) à l’autorité compétente. Ce dernier dispose alors de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour faire connaître ses intentions. En l’absence de réponse pendant cette période, la Communauté est réputée avoir renoncé à son droit de premier refus.
Reconnaître la formalité de la publicité foncière
Cette contribution non monétaire doit également être publiée auprès du service agricole concerné. Cette formalité publicitaire garantit la validité de cette contribution et son efficacité vis-à-vis des tiers. Le défaut de se conformer à cette approche peut également comprendre le remettre en question la responsabilité du gestionnaire du SCI.
Il convient de noter que si la contribution fait partie d’une création d’entreprise, cette formalité publicitaire doit avoir lieu avant l’enregistrement du SCI, mais après la signature des statuts définitifs par les partenaires.
Fixation du gain en capital immobilier et des frais d’enregistrement
L’ apport d’un bien à un SCI, qui est considéré comme un transfert de biens immobiliers, conduit au paiement d’un gain en capital. Mais seulement s’il y a une différence entre le prix d’achat des biens apportés avec vous et la valeur des actions attribuées. Lorsque les bénéfices immobiliers sont enregistrés, c’est le régime d’imposition des gains en capital des particuliers s’applique. Le partenaire est ainsi imposé à un taux forfaitaire de 19 %. Dans tous les cas, il est nécessaire de confier le calcul du montant du gain en capital et de l’impôt à un notaire.
Des frais d’inscription de 5 % sont également exigibles si :
- Dans un CII assujetti à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale), le partenaire contribue à l’audit
- Le SCI est assujetti à l’impôt sur les sociétés
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Bon à savoir
En ce qui concerne le règlement des gains en capital immobiliers, le Feller qui fournit peut bénéficier d’une exemption s’il remplit les conditions d’admissibilité.