Qui paie les travaux de peinture dans une location ?

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Effectuer des travaux pendant le bail est toujours compliqué : la perte du

plaisir du locataire, la responsabilité en cas d’accident ou de vol, les dommages à l’équipement, les sources potentielles de conflit avec le locataire sont nombreuses. Cet article décrit en détail les principaux cas théoriques de baux pendant le bail et fournit des solutions pratiques fondées sur la jurisprudence.

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Quels travaux le propriétaire peut-il effectuer pendant le bail ?

L’ article 7 de la loi de 89 explique les obligations du locataire et, en particulier, de donner au propriétaire la possibilité d’effectuer certains travaux pendant le bail :

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  • travaille à l’amélioration des espaces communs ou privés
  • Travaux nécessaires à l’entretien ou à l’entretien normal des locaux loués
  • sont Amélioration de la performance énergie de travail
  • Travaux nécessaires pour le support de logement

Le locataire peut-il refuser de travailler ?

Le locataire ne peut refuser l’achèvement des travaux s’il tombe dans les catégories décrites ci-dessus

Si nécessaire, le propriétaire peut le poursuivre pour le forcer à entrer dans l’appartement. Nous verrons alors que les travaux comportent des restrictions importantes, tant en termes de conditions d’emplacement que de rémunération pour le locataire. Nous vous recommandons d’éviter les travaux dans le cadre d’un bail, si possible, même s’il ne s’agit pas d’un travail d’amélioration urgent. .

Si le travail proposé ne tombe pas dans les catégories précédentes, comme une extension de l’appartement, le locataire a le droit de refuser le travail. Rien ne l’empêche d’obtenir son consentement et, si nécessaire, Pour effectuer le travail par la suite reçu sa validation par écrit.

CA Lyon, 14.5.19 : L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de donner accès aux locaux loués pour les travaux nécessaires à l’entretien normal des locaux, la désinsection faisant partie de cette maintenance https://t.co/pWZrhxYQg7

— Louis du Merle (@louisdumerle) 16 mai 2019

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Le locataire peut-il demander un rabais de location ou la résiliation du bail ?

Indemnisation du locataire pour le travail urgent dans le passé a été prévue à l’article 1724 du Code civil, qui prévoit que le locataire peut demander une réduction de locataire si l’urgence Le travail dépasse 21 jours.

Si pendant la location nécessite la chose louée, et qui ne peut pas être reportée à sa fin, le locataire devra le supporter, peu importe l’inconfort qu’ils lui causent, et bien qu’elle le fasse, il sera privé d’une partie de la cause promise. Toutefois, si ces réparations prennent plus de 21 jours, le prix du bail sera abaissé proportionnellement au temps et à une partie de la chose louée qui a été retirée. Si les réparations sont faites de telle sorte qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire pour l’appartement du locataire et de sa famille, le locataire peut résilier le bail.

Article 1724 du Code civil Les travaux urgents peuvent faire partie du « travail requis pour l’entretien ou l’entretien normal des locaux loués », que nous avons énuméré au début de l’article. Cependant, cela est nécessaire, par exemple, pour les travaux d’amélioration pas nécessairement le cas.

La loi ALUR de 2014 a simplifié le traitement du travail imposé au locataire en introduisant une compensation pour tous les travaux imposés au locataire (conformément à l’article 7 de la loi 89) , qu’ils soient urgents ou non .

Donc, en résumé :

  • si le travail prend moins de 21 jours  : vous n’avez pas besoin de compenser le locataire, mais vous pouvez
  • si le travail prend plus de 21 jours  : vous devez compenser le locataire

Si nous prenons un exemple simple de travail sur 2 mois imposé au locataire, par exemple, pour installer un escalier qui bloque une pièce de 20m² dans un logement de 80m², qui est loué 1000 €/mois. Le loyer devrait théoriquement être réduit à 750 €/mois pour la durée des travaux.

Article 1724 de la bourgeoisie Code indique que le locataire peut résilier le bail si l’appartement est inhabitable . Cette définition de l’inhabitable est complexe, mais en tout cas le locataire se réserve ce droit.

Attention à ne pas donner au locataire travail abusif pour le forcer à résilier le bail, puisque le locataire dans ce cas a théoriquement un deuxième droit, comme prévu à l’article 7 de la loi de 89 : demander la suspension du travail à un juge qui lui donnera alors probablement accordé le droit de déménagé temporairement aux frais du propriétaire.

si les travaux effectués dans un espace habitable occupé ou leurs conditions d’exécution sont abusifs ou gênants ou ne remplissent pas les conditions énoncées dans l’avis de travail ou si l’exécution des travaux entraîne : l’utilisation des locaux devient impossible ou dangereuse, le juge peut, à la demande du locataire, imposer une interdiction ou une interruption du travail effectué ;

Article 7 de la loi de 89 Par conséquent, nous ne recommandons pas aux clients de notre gestion locative d’effectuer des travaux non urgents dans l’appartement et d’attendre le départ du locataire, surtout si le travail rend l’appartement inhabitable.

Clause injuste

L’ attention portée au droit à indemnisation du locataire s’applique également si le bail prévoit une clause contraire ; il est considéré comme injuste et donc non écrit (voir notre article sur les clauses abusives).

Quelles précautions le propriétaire devrait-il prendre avant de travailler ?

Dans le cas de travaux urgents ou de travaux légers, non urgents, l’idée de travailler sur un bail est, à notre avis, moins mauvais. Cependant, assurez-vous d’observer certaines précautions avant de commencer le travail.

Avant le début des travaux, le locataire sera informé par le propriétaire de sa nature et des modalités de son exécution par une communication des travaux qui lui est soumise en main ou par courrier recommandé avec une demande de réception. Aucun travail ne peut être effectué les samedis, dimanches et jours fériés sans le consentement exprès du locataire.

Article 7 de la loi de 89 Planifiez donc à l’avance l’avancement des travaux et prenez une marge pour les calendriers et la portée de l’intervention pour même la surestimer. En cas de report du calendrier ou de la procédure, le locataire sera en mesure de suspendre les travaux.

Cas particuliers de travail en copropriété

Obligation et jouissance pacifique due au locataire

En général nous conseillons fortement aux locataires de ne pas effectuer de travaux non urgents pendant le bail . Les travaux de condo sont l’exception qui peut parfois être imposée au propriétaire : travaux de réaménagement de la façade, rénovation des toits, mise à niveau aux normes des installations électriques…

Dans ce cas, le propriétaire doit soutenir le travail du locataire, qui sera alors privé de la pleine jouissance de son bien.

Il doit alors être indemnisé dans le cadre de l’obligation de dépenses prévue à l’article 1719 du Code civil :

Le propriétaire est tenu en vertu du contrat, sans qu’il soit nécessaire de prévoir une disposition spécifique : (1) Livrer la chose louée et, dans le cas de sa résidence principale, au locataire, des logements décents. Si les locaux loués à des fins résidentielles ne conviennent pas à une telle utilisation, le propriétaire ne doit pas invoquer la nullité du contrat de location ou de sa résiliation pour demander l’exclusion de l’occupant ; (2) Obtenir cette chose selon les conditions d’utilisation pour lesquelles elle a été louée ; 3) Pour que le locataire puisse en profiter paisiblement pendant la durée du bail ; (4) Assurer également la durabilité et la qualité des plantations.

Article 1719 du Code civil Cet article théorique est assez large dans sa définition, y compris la notion de jouissance pacifique. La jurisprudence récente permet de bien illustrer cette disposition.

Exemple concret : travaux de rénovation imposés au locataire

Dans cette dernière jurisprudence, les locataires ont attaqué les propriétaires de leur appartement de 310 m² avec un jardin privé de 270 m². Cet appartement de luxe situé à Paris 16ème faisait partie d’une copropriété qui a été choisie pour des réparations lourdes, qui ont tous deux été l’accès des locataires à empêché le jardin, considérablement réduit la luminosité du boîtier et introduit une très grande quantité de poussière dans le boîtier. Il est important de noter que ce travail prend plus de 12 mois.

CA Paris, 31.5.18 : L’accord du propriétaire pour assurer la jouissance pacifique des locaux pour son locataire est une obligation de profit qui ne cesse qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime mais énonce les caractéristiques de force majeure https://t.co/RTyraODXsN

— Louis du Merle (@louisdumerle) 4 juin 2018

La décision est intéressante parce que le juge n’était pas visé par l’article 1724 et déclare que la rénovation de l’immeuble ne peut être considérée comme un travail urgent ; toutefois, le propriétaire ne s’est pas acquitté de son obligation de délivrer en vertu de l’article 1719.

Les propriétaires ont été priés de leur donner l’équivalent de 5 Loyer mensuel, y compris les honoraires pour perte d’utilisation de 14 mois de travail duré, ainsi que le coût total de la rénovation et du nettoyage des appartements et du mobilier et des vêtements des locataires (le droit à indemnisation n’a pas été accepté par le juge).

La décision est intéressante en ce qu’elle détermine sur l’échelle de la baisse de location du bailleur devrait suggérer au locataire dans de telles situations : tout dépend de l’importance du balcon/terrasse/jardin, mais on peut imaginer que les travaux de reconstruction peuvent causer une perte de plaisir, ce qui peut entraîner une perte de plaisir, qui peut causer une perte de plaisir, ce qui peut entraîner une perte de plaisir, ce qui peut entraîner une perte de plaisir. entraînerait une réduction temporaire de location de 20% à 40%.

Cette franchise temporaire fera l’objet d’un changement de bail distinct, qui précisera que le loyer reviendra à sa valeur normale après l’achèvement des travaux.

Le loyer revient en cas de rénovation à leur valeur normale, mais qu’en est-il d’une augmentation possible du loyer après des travaux d’agrandissement ou de rénovation ?

Augmentation du loyer après amélioration ou agrandissement

Encore une fois, nous vous conseillons d’attendre le départ du locataire pour terminer un travail qui ne vous est pas imposé ou qui n’a pas de caractère d’urgence. Cependant, vous pouvez décider, en accord avec le locataire, d’effectuer des travaux d’amélioration ou d’agrandissement pendant le bail.

Deux paramètres doivent alors être fixés avec le locataire :

  • les conditions de jouissance pendant le travail
  • Louer après le travail

Deux solutions peuvent être prises : un changement de bail ou une résiliation, suivi de la signature d’un nouveau contrat.

Si le travail est facile, vous pouvez vous contenter d’une approbation. Si votre travail est grand et que Locataire exige la cession de son logement, nous vous recommandons de résilier le bail et en même temps signer un nouveau contrat .

Prenons l’exemple d’un appartement parisien loué 1000€ pour 30 m². Le propriétaire propose au locataire d’aménager le grenier pendant 6 mois de travail avec des travaux qui exigent que les locataires libèrent les locaux. Le moyen le plus simple est que le locataire devrait donner ses vacances au propriétaire lors de la signature de la nomination du nouveau bail, nouveau contrat de bail pour une nouvelle zone de 50m².

Pour compenser la perte de plaisir que les locataires doivent déménager pendant 6 mois, le propriétaire peut accorder un loyer bas marché pour les nouveaux appartements de 50m², dans notre exemple, il pourrait offrir 1150€ pour 50 m² au lieu de 1000€ pour 30m².

Deux points de fonctionnement restent sensibles sur ce support :

Le Destination des meubles pendant le travail

Le locataire peut vouloir laisser ses meubles dans l’appartement pendant le travail. Pour éviter un problème de requalification de l’occupation, vous pouvez signer un accord simple sur la fourniture d’espace de stockage (similaire à la location d’une cave).

La date d’entrée en vigueur du bail

Il est difficile de fixer une date d’entrée en vigueur exacte 6 mois avant la fin du travail, de sorte que vous définissez une date indicative et fournissez une condition suspensive pour la livraison du travail . Il suffit que le propriétaire informe le locataire par la poste de l’organisation de l’inventaire (la date de l’entrée, qui détermine finalement la date d’entrée en vigueur).

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