Difficile de résister à de telles offres, beaucoup de futurs propriétaires succombent à ces offres alléchantes et s’acquittent de la somme demandée en contrepartie (frais de dossiers et autres). Sur un blog qui parle d’immeuble de rapport et d’investissement locatif d’une manière générale, je me sens dans l’obligation de vous parler du nouveau dispositif de défiscalisation à la mode : Le Pinel.

Avec le Pinel, je me disais que plutôt de donner mon argent à l’état, cet argent pouvait financer une partie d’un investissement immo neuf, mais il faut sur le surcoût du neuf par rapport à l’ancien soit inférieur à la réduction d’impôts. Non seulement vous vous retrouvez sans loyer, mais cela peut se compenser par une assurance loyers impayés, mais surtout vous perdez votre droit à la défiscalisation lorsque votre logement n’est pas loué. Cet observatoire a passé au crible des différentes communes éligibles au dispositif, afin «d’alerter les investisseurs sur les risques locatifs, que peuvent représenter certaines agglomérations». La rentabilité brute annuelle est juste un indicateur pour pouvoir comparer 2 biens entre eux, mais qui ne tient pas compte de l’effet de levier du crédit (faire financer le crédit par les loyers -> le neuf se loue mieux que l’ancien) , du potentiel de plus value (emplacement), et du rendement fiscal (+1,5 à 2% de rentabilité pour le Pinel contre -1 à -2% pour l’ancien). bonjourNous sommes en négociation depuis quelques semaines avec un courtier que nous avons démarché nous mêmes (et que nous connaissions déjà pour un projet immo il y a une 10e d’année, et qui a pres de 20 ans d’experience)  pour un investissement en loi Pinel (sur 9 ans). De plus, mettre en opposition le neuf et l’ancien n’est valable en tenant compte de tout les éléments (parking, BBC, travaux), je rappelle au passage qu’il y a une loi aussi qui dit que l’ancien doit se mettre aux normes (développement durable) donc, isolation, double vitrage etc SOS (Subvention – Obligation – Sanction) système très français au passage Je pense comme Gibier de P qu’il faut voir la loi pinel au sens large des profils d’investisseurs qui n’ont pas pour objectif premier de faire du cashflow, mais plutôt de se constituer un complément de retraite, protéger leur famille et réorienter leur impôt à leur profit direct.

) si je met 200 euros par mois dans un défiscalisant (rien qu’avec le petit calcul que j’ai fait quelques lignes plus haut (neuf /ancien), quand je revendrai l’appart (même au prix d’achat), combien me restera t’il en poche une fois le solde du crédit payé à la banque. Un collègue a un appartement comme ça, mis a sac par les locataires disparus après 6 mois d’impayés, il a perdu la défiscalisation et paye à présent une ruine qu’il peut vendre à 50% de son prix d’achat. Même en supposant que j’ai mal interprété la dernière ligne (tout à fait possible, je tiens le site seul et je fais surement des erreurs), la simulation indiquerait à Monsieur qu’en investissant 292 € par an, il peut acquérir un bien de plus de 200 000 €. J’ai la mauvaise impression que certains « corbeaux » (alors que la photo de l’article représente plutôt un pigeon 🙂 ) prennent un malin plaisir à descendre en flèche les personnes qui donnent leur avis et partagent leurs expériences.

5 conseils pour bien investir en loi Pinel en 2018

Si vous trouviez un appartement répondant aux critères d’éligibilité et en ligne avec les prix au m² pratiqués dans le quartier visé : nous n’aurions rien à reprocher à ce dispositif, bien au contraire . Crédits photo : Oks_Mit/Getty Images/iStockphoto . Ce couple a fait comme beaucoup d’acheteurs: «Ils n’ont jamais pris le soin de s’informer par eux-mêmes de la pertinence de cet investissement, ni même de se rendre sur place, ce qui traduit de leur part une légèreté certaine. Mais si le marché s’écroule et bien là vous perdez énormément et ce que vous avez pris au départ pour être un bon plan, et bien ça se révèle être une catastrophe financière pour votre portefeuille. 1) Il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit avant toute chose d’un investissement immobilier 2) Il faut mesurer l’équilibre des avantages de la défiscalisation et de l’investissement 3) Il ne faut pas hésiter à contester la validité de l’opération devant les juridictions. Les recettes générées par les loyers ne suffisent donc pas à couvrir le crédit et les investisseurs se retrouvent, la plupart du temps, à puiser chaque mois dans leur épargne personnelle afin de financer l’investissement (environ 20 % de la mensualité). Oui c’est une possibilité mais attention à la requalification de l’opération par le fisc comme « abus de droit », si le but est uniquement de faire un montage pour défiscaliser les intérêts d’emprunts. En contrepartie, l’investisseur doit respecter certaines règles : choisir des locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources ; ne pas excéder les plafonds de loyers définis selon la zone géographique du logement. Une nouveauté importante pour l’association de consommateurs UFC Que choisir, car « jusqu’à présent, les défiscalisateurs ont presque toujours réussi à faire passer en justice l’idée que la saturation était imprévisible ». Crédits photo : Julija Sapic/Getty Images/Hemera . Evitez de tomber dans le piège du marketing de certains promoteurs qui profitent de l’attrait qu’exercent les réductions d’impôts sur les investisseurs pour surévaluer leur programme immobilier. En effet, le renouvellement d’engagement de location se base sur la date du bail du 1er locataire, alors que le déclenchement du dispositif Pinel sur une autre date : celle d’acquisition du bien (que ce soit en VEFA ou en achat direct). La plaquette publicitaire lui avait pourtant vanté «un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant».

Autre chose, la durée pendant laquelle la réduction d’impôts fait effet est aussi primordiale, puisque c’est la durée pendant laquelle la rentabilité sera moindre => anticiper le futur loyer, et savoir la renta que l’on aura.

le fait d’avoir acheté en défiscalisation, certes les gens ont gagné les 20% de la défiscalisation mais comme le promoteur  vend classiquement 20% plus cher : les petit investisseurs qui leur ont fait confiance se sont un peu fait avoir. Je suis récemment tombé sur une revue spécialisée dans l’investissement qui conseille d’investir en loi Pinel (c’est un dispositif qui permet de défiscaliser en achetant de l’immobilier). Aujourd’hui, trop d’argent passe dans les commissions au détriment du qualitatif, alors, nous, on n’a pas envie d’embarquer nos clients là-dedans», reconnaît Nicolas Peycru, associé de Euodia Finance, important cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Neuilly-sur-Seine.

Comme le montre la carte des villes les plus attractives de France, des facteurs tels que la mobilité croissante des cadres et le départ à la retraite au soleil des baby-boomers font que les régions du Nord et de l’Est de la France perdent des habitants au profit des régions de l’Ouest et du Sud. Petite précisionJ’étais relativement jeune lors de cet achat et je me suis fait avoir comme il faut – information plus dure à obtenir à l’époque , -bien situé loin de chez moi dans une zone que je ne connaissais pas (et donc pas terrible)-bien surpayé, acheté sur plan comme un achat “financier’la chance dans ce malheur c’est que c’était au début des Robien et les appartement vendu était encore “Viable” l’appartement même si pas terriblement situé à eu des locataires durant quasi toute la période ou je l’ai possédé donc je n’ai pas “perdu” d’argent et d’autres ont eu moins de chance.

Je suis promoteur indépendant et j’ai des clients pour qui il est intéressant de faire de la pinel mais il ne faut pas que ce soit la raison principale de l’investissement mais bien la cerise sur le gâteau.

Entendu qu’il y aura dol, lorsque les agissements de l’un ou des intervenants dans la mise en œuvre de l’opération se sont révélés trompeurs, en ayant entraîné le consentement de l’investisseur à l’opération, consentement qu’il n’aurait pas donné s’il n’avait pas été l’objet de ces agissements.

Sachant que les promoteurs proposent des formules « sans apport » à grand renfort de jolis camemberts sur leurs dépliants, souvent en négligeant d’inclure les frais liés aux intérêts immobiliers dans le calcul de la balance de l’opération…. Les plaquettes commerciales appâtaient le chaland avec des slogans comme «Transformez vos impôts en patrimoine grâce au pouvoir hautement défiscalisant des monuments historiques, économie d’impôt jusqu’à 60000 euros» ou «Les qualités intrinsèques de cette opération de première qualité, située dans une région à fort potentiel touristique: apport personnel 0 euros, financement total 100%, épargne mensuelle 0 euros, revenus locatifs garantis». Mais à vous d’aller sur place jauger l’état du marché locatif et vérifier que le loyer prévu est en rapport avec la demande des locataires; à vous aussi de contrôler que le prix d’achat n’est pas déconnecté du marché de la revente.

Investir en Pinel : attention danger !

Une proposition de loi, défendue jeudi par les sénateurs communistes, souhaite supprimer ce dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif privé qui coûte cher à l’État et favorise les rentiers.

Comme quoi, il faut tout de même bien se renseigner avant de souscrire un PINEL – savoir dans quel type de produit et d’immeuble on investi reste la base – la majorité des conseillers fiscaux qui proposent ce type de produit on trop tendance à simplifier les choses. 39 d’entre elles sont classées dans la catégorie «à éviter» dans le cadre d’un investissement Pinel, dont Bourg-en-Bresse, Vichy, Troyes, Angoulême, Dinan, Saint-Brieuc, Périgueux, Valence, Béziers, Montbéliard, Chartres, Pau, Vienne, Saint-Étienne, Roanne, Cherbourg-Octeville, Longwy, Cambrai, Douai, Boulogne-sur-Mer, Maubeuge, Chamalières, Mulhouse, Le Mans, Dieppe, Le Havre, Avignon, Fécamp ou encore Sens. Par contre, sur une maison, dans une commune résidentielle d’une agglo de Province, ça se joue : en achetant un petit terrain en lotissement, et en faisant construire dessus (donc en payant le même prix qu’un primo-accèdant et pas +).

Les résidences Pinel sont obligatoirement mixées avec de l’accession à la propriété et les promoteurs ont une grille de prix unique pour le Pinel et pour l’accession à contrario des anciennes lois de défiscalisation – Comment se fait-il que des particuliers s’orientent sur ce type de résidence et achètent leur résidence principale 30 % plus chère . Cependant ces risques sont en fait ceux d’un investissement locatif classique : c’est à dire, principalement, s’assurer que l’appartement sera loué pendant la période de location choisie du dispositif Pinel. Je pense qu’ un nouveau marché s’ ouvre, ces soit disant gestionnaire de patrimoine ne sont que des commerciaux proposant des défiscalisations de manière industriel sans aucun conseil sérieux.

Par contre, sur une maison, dans une commune résidentielle d’une agglo de Province, ça se joue : en achetant un petit terrain en lotissement, et en faisant construire dessus (donc en payant le même prix qu’un primo-accèdant et pas +). Ma question est simple : s’il est possible en 12 ans d’avoir un gain net en capital plus élevés que 48 000 € avec une des solutions préconisée par Guillaume, alors on laisse tomber le Pinel, car avec Guillaume on garde notre capacité d’endettement (si j’ai bien compris) et au lieu de faire un effort d’épargne on engrange tout de suite le capital complémentaire (pas besoin d’attendre la revente des 12 ans). Il faut être vigilent acheter du neuf 10% de plus que l’appartement d’en face construit il y a 5 ans peut-être satisfaisant mais delà à acheter un appart qui sera supérieur de 30% ou plus… Les promoteurs nous disent sans mal la proportion des acquéreurs entre invest et accession. « De nombreux candidats-investisseurs croient naïvement (et à tort) que la mention dispositif Pinel signifie qu’il y a là une quelconque garantie de l’Etat », dénonce le cabinet Immo G Consulting dans un communiqué.

Pendant que Simlyon gagne 180€ par mois d’impots pendant 9 ans,Guillaume dégage un CF positif et aura amort 40% d’un parc immo sur la même periode(ou l’équivalent de 2 immeubles sur 5). En effet, à trop se focaliser sur la défiscalisation, nombreux sont ceux qui se trouvent parfois pris au piège des sociétés de courtage ou de conseil en fiscalité peu scrupuleuses, les conduisant souvent à des opérations non rentables.

Plus de 250 personnes se disent avoir été victimes de ces arnaques et ont déposé plainte auprès de l’Association française des usagers des banques (Afub), pendant que des milliers d’autres affirment recevoir régulièrement ce genre de « proposition de crédit” dans leurs boites mails.

A propos du Pinel : Un commercial est passé pour me proposer un T1 à Nancy neuf 19m² (logement étudiant) -prix 100 000 € et TVA « récupérable » soit 5200 e le m² si je calcul bien… -loyer : 3324 € annuel -3. C’est d’autant plus simple que tous vos lecteurs sont dans la même veine (mêmes objectifs pompés et repompés entre une multitude de blogs qui ont quasiment tous la même vision, pour un public déja pleinement convaincus …. L’immense majorité souhaite investir dans des secteurs dynamiques avec un potentiel à moyen long terme et une location très aisée ( c’est majoritairement le cas en zone A et B1) sur ce point c’est une différence majeure avec les chasseurs de rentabilité qui vont souvent chercher cette rentabilité dans les secteurs secondaires ( Zones C : Villes moyennes ou autres campagnes ) .  Pour se faire une idée de l’intérêt et de la rentabilité réels d’un tel investissement pour se constituer un patrimoine ou se prévoir des revenus complémentaires si une plus-value n’est pas envisagée lors de la fin de la période légale de location choisie (6, 9 ou 12 ans), rien de tel que d’entendre les témoignages de personnes ayant effectivement réalisé de tels investissements, que les avis Pinel soient positifs ou négatifs…. D’autres lois de défiscalisation comme la loi Censi-Bouvard, dédiée à l’investissement locatif dans les résidences-services, ont fait la une des journaux pour avoir lésé des centaines d’investisseurs. Si vous le souhaitez je peux vous laisser mon mail pro afin de pouvoir échanger plus précisément mais avant j’en demande le droit à Mr FONTENEAU car la mise en relation direct n’est pas le but premier de ce site il me semble et je préfère faire les choses biens.

La balance de 81 818 € indiquée dans le tableau est en réalité soumise à la condition que vous revendiez rapidement votre bien au bout de 6 ans et au prix de 391 000 € ce qui est peu probable. Le cabinet est rémunéré en toute transparence, soit par le client si celui-ci veut seulement une prestation de conseil, soit par une commission payée par les banques ou les assureurs si le client lui confie le rôle d’intermédiaire financier. j ai beau chercher, pour un bien max autour 150 000 dans un quartier correct , pour louer et sans mettre d argent de ma poche , ben c est mission impossible sachant que 150 000 sur 15 ans ca fait 975 de mensualité . Au sujet de la loi Pinel, les avis négatifs s’accumulent sur le net et les médias se régalent d’histoires de particuliers ayant investi en loi Pine, attirés par les promesses de défiscalisation, et victimes d’arnaques de la part de promoteurs immobiliers véreux ou d’entreprises malhonnêtes.

Loi Pinel, arnaque ou bon plan, avis ?

Parmi elles, Angoulême, Béziers, Valence… « Et, plus surprenant encore, des communes de moins de 50 000 habitants comme Vichy, Mâcon, Mûrs-Erigné, en Maine-et-Loire, deviennent même éligibles au dispositif » Pour obtenir ces agréments préfectoraux, les communes sont censées démontrer qu’elles souffrent d’une réelle pénurie de logements et donc d’une demande locative forte. Signalons enfin qu’il est possible de louer à un ascendant ou un descendant dès lors que ces plafonds sont respectés, mais le Pinel n’échappe pas au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Le même phénomène s’observe à Toulouse, Nantes ou Strasbourg, où les petits logements réservés au Pinel s’affichent fréquemment autour de 5 000 euros le m2 quand les tarifs du neuf « classique » oscillent entre 3 500 et 4 200 euros le m2.

Le schéma est le suivant: vous achetez un appartement dans une résidence dont vous concédez l’utilisation durant un certain nombre d’années (une dizaine souvent) par bail commercial à une société d’exploitation qui vous sert un loyer. Par exemple, en 2016, les loyers ne peuvent pas excéder 16,83 €/m² et par mois à Paris et dans les commune limitrophes, 12,50 €/m² dans des métropoles régionales comme Bordeaux, Lille, Lyon ou Marseille et 10,07 €/m² dans des villes de province de taille moyenne comme Caen ou Rouen.

Ces dernières années, plusieurs dispositifs ont ainsi vu le jour, parmi lesquels ceux instaurés par la loi SELLIER de 2012, à laquelle succède la loi DUFLOT de 2014, puis la loi PINEL de la même année. Cette absence de rentabilité absorbe l’avantage fiscal obtenu et peut dès lors altérer l’effet de la défiscalisation, sans pour autant que l’investisseur soit libéré du remboursement de son crédit immobilier. Plus d’infos sur . Les conditions d’éligibilité : ces conditions représentent généralement la seule faille de la loi Pinel, puisqu’il s’avère généralement difficile de les remplir en disposant d’un petit budget.

En suivant les conditions de la loi Pinel, vous trouverez que la défiscalisation n’est sûrement pas le seul avantage, car vous pourrez bénéficier au fil des années d’un logement rapportant des sommes intéressantes pour développer votre propre patrimoine. D’après les chiffres du ministère du Logement, cités par le sénateur LR Philippe Dallier, rapporteur de la proposition de loi, ces niches fiscales auraient été à l’origine de la construction de 750 000 logements. Il faudra bien un jour que chacun comprenne que parmi l’équation des rémunérations (faciles et importantes)/(honnêtes et légales)/(sans risque), un des termes n’a pas sa place … C’est vieux comme l’Humanité, mais il y a bien 30 ou 40 % de gras et naïfs benêts dans la population qui ne l’ont pas compris.

Le Duflot et le Pinel ont toutefois imposé des conditions en limitant la construction à des secteurs en tension, et en imposant des loyers inférieurs aux prix du marché, afin de créer une offre de logements intermédiaires destinée aux classes moyennes. Pour être franc, je ne fais pas particulièrement de cadeau en terme de loyer, et j’ai choisi le terrain et la maison hors considération du lien familial, afin de trouver facilement un autre locataire et/ou pour une hypothétique revente (estimée 150 000€).

Bonjour, Je vais me présenter en disant que je pense être le « client » parfait du Pinel : couple marié 3 enfants, bonne situation avec du coup avec des impôts importants (TMI 14%) et complètement novice en investissement immo.

Ou alors, c’est vrai qu’on vous dit aussi, mais c’est du neuf, ça se loue plus cher ; ce qui est complètement vrai mais je vais vous dire une chose, l’appartement, il est neuf pour le premier locataire.

Comment expliquer que dans le quartier Gratte-Ciel, à Villeurbanne, des deux-pièces en Pinel sont commercialisés à à 5 300 euros/m2, alors qu’un programme neuf traditionnel (hors Pinel) à proximité est affiché à 4 270 euros le m2 .

Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers. L’Humanité invite à sa table des cuisiniers, des philosophes, des écrivains, des chroniqueurs… avec pour seul mot d’ordre : « Cuisinons l’époque ». Il était proposé à des particuliers d’investir dans cette très ancienne bâtisse avec la possibilité de déduire les lourds travaux de rénovation des revenus imposables afin de transformer les lieux en résidence de tourisme. Enfin, si vous achetez sur plan, n’hésitez pas à demander au promoteur des modifications qui valoriseront le bien aux yeux des candidats locataires: parquet dans toutes les pièces, carrelage sur toute la hauteur des murs dans les sanitaires et cuisine équipée. N’oublions pas que la durée de détention moyenne d’un bien immobilier est de 6 ans, il y a donc une probabilité importante que le bien soit revendu avant la fin du programme et par conséquent que des pénalités soient appliquées. Les mauvaises surprises ne sont pas rares (défaillances dans l’exploitation, renégociation en baisse lors du renouvellement du bail commercial avec les investisseurs, travaux mal effectués, décote à la revente de votre bien.

Appartement situé à Oyonnax, zone à fort faux de chômage (20%), situé plein nord front à rue…Je vous communique en MP le nom du promoteur qui a changé de nom histoire de se faire un peu oublier. Dans la plupart des scandales de défiscalisation immobilière, l’inverse se produit et les investisseurs se sont retrouvés avec des biens qui avaient perdu jusqu’à la moitié de leur valeur au prix d’achat. Et pour peu que la vente se soit faite en fin d’année, vous savez lorsque tout le monde se réveille en se disant ah zut, je vais encore payer une blinde d’impôts sur le revenu l’année prochaine, donc on va acheter un petit appart et tout ira bien (si, si c’est comme ça que ça se passe, regardez bondir le chiffre des ventes dans le neuf à la fin de chaque année…) Donc le vendeur est pressé de vendre, malheureusement pour lui heureusement pour nous, de toutes façon c’est comme ça que ça fonctionne. Il est tout à fait impossible de constater une différence de prix entre un logement Pinel et un logement non Pinel car ils se situent dans les mêmes résidences, de plus tous les logements neufs en zone tendu sont éligible au dispositif. L’étude Immo G Consulting pointe trois autres biais de ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif : des loyers peu en phase avec le marché, des rendements inférieurs à ceux de logements neufs « libres » de tout dispositif, et un prix de vente parfois surévalué. Apparemment il y a eu un amendement voté en Novembre repoussant la possibilité jusqu’en Juin 2018 de bénéficier de la loi Pinel en zone B2 Savez vous comment je peux me faire confirmer cette information . « Il apparaît clairement que, pour nombre de particuliers investisseurs, l’avantage fiscal dont ils bénéficiaient a été pour partie au moins détourné au profit de certains vendeurs (promoteurs, intermédiaires) », dénonce ainsi Immo G Consulting dans son étude.