Grâce à son rendement durable et intéressant, l’investissement immobilier locatif est considéré aujourd’hui comme l’un des actifs les plus attractifs pour tout investisseur professionnel ou débutant en France. En matière d’investissement immobilier locatif, une variété d’options sont disponibles pour répondre aux besoins et aux objectifs de chacun, que ce soit sur le type de résidence, d’emplacement ou de régime fiscal. L’une d’entre elles est la location meublée non professionnelle (LMNP). Pour ceux qui envisagent d’investir dans cet actif, découvrez les informations essentielles pour créer votre activité : le type de fiscalité adapté, les avantages fiscaux et les démarches à suivre que ce soit sur le plan administratif ou fiscal.
Plan de l'article
Quelle fiscalité choisir pour votre activité en LMNP ?
Le régime LMNP est un dispositif fiscal français mis en place afin d’offrir aux propriétaires de biens immobiliers avec meuble l’opportunité de percevoir des revenus complémentaires et de bénéficier de déductions fiscales spécifiques. Avec un statut LMNP, les revenus sont ainsi classés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce dispositif attire de plus en plus d’investisseurs grâce à sa fiscalité avantageuse, sa flexibilité de gestion et son potentiel de rendement.
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Avant de créer votre activité avec le statut LMNP, il est important de comprendre les implications en termes d’imposition afin de démarrer en toute tranquillité. Le suivi des flèches du succès ou arrow est essentiel.
Pour que chacun puisse trouver la meilleure option pour son activité, deux types de régimes sont donc proposés dans le cadre du statut LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel RSI-BNC. Pour mener à bien son activité et favoriser la rentabilité, il est crucial de bien choisir l’option fiscale de votre activité en LNMP . Avant de prendre une décision, il est ainsi important de comprendre les bénéfices, les inconvénients et les opportunités offertes par chacun d’entre eux.
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Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est simple et facile à mettre en œuvre. Le propriétaire loueur n’a pas besoin de tenir une comptabilité complexe. Ce statut propose un abattement forfaitaire de 50%, qui est appliqué sur les revenus locatifs déclarés. Cela va certainement avoir un impact sur la réduction de la base imposable. A noter que cet abattement est toujours fixé à 50% même si les charges réelles sont inférieures. Ce type de régime ne convient pas aux propriétaires qui ont des charges réelles élevées ou dépassant 50% des recettes locatives.
Le régime micro-BIC est dédié aux propriétaires qui génèrent de petits revenus locatifs, mais également aux investisseurs à faibles charges déductibles ou bien aux investisseurs débutants ou ceux qui souhaitent investir pour la première fois dans l’immobilier locatif. Cette option peut aussi aller si vous envisagez de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière ou de louer le bien de manière saisonnière.
Le régime réel simplifié ou RSI-BNC
Le régime réel RSI-BNC permet aux investisseurs d’amortir la valeur du bien et des meubles sur plusieurs années. Il offre plus de flexibilité en termes d’optimisation de la fiscalité. Avec le régime réel RSI-BNC, vous pouvez déduire vos charges réelles des recettes locatives, c’est-à-dire :
- Les travaux
- Les taxes foncières
- Les intérêts emprunts
- Les frais de gestion
Cela conduit à une réduction significative de la base imposable. Les propriétaires qui optent pour ce régime doivent s’attendre aux contraintes en termes de comptabilité et de tenue de registres. Mis à part cela, il nécessite la présentation d’un bilan comptable simple chaque année. Le régime RSI-BNC est également soumis à la TVA sur les loyers au cas où il y a un dépassement de certains seuils de chiffre d’affaires.
Le régime RSI-BNC est dédié aux investisseurs ayant des charges importantes par rapport à leurs revenus locatifs. C’est le type de régime qui permet de déduire ces charges réelles des revenus et de réduire la base imposable. Il convient en outre pour ceux qui ont un bien locatif générant des revenus importants, un bien locatif nouvellement acquis, un projet d’investissement à long terme ou encore des travaux de rénovation ou d’amélioration à prévoir.
Pourquoi investir dans un statut LMNP ?
Investir dans un statut LMNP regorge de nombreux atouts pour les investisseurs qui choisissent de s’y lancer.
Par rapport aux locations nues ou loué à vide, les locations meublées offrent un rendement plus élevé étant donné que les loyers pratiqués sont plus élevés.
On a également vu les exonérations fiscales offertes par le régime micro-BIC et le régime réel RSI-BNC. Ce type d’investissement est aussi apprécié pour sa flexibilité dans la gestion, notamment en termes de durée de location et de types de locataires.
Les biens en statut LMNP peuvent être occupés par tous types de locataires, qu’ils soient étudiants, touristes, vacanciers ou professionnels en déplacement. En effet, cela garantit une meilleure optimisation du taux d’occupation du bien.
En plus des frais de location élevés, les biens immobiliers avec meuble se louent aussi rapidement, ce qui contribue à une rentabilité intéressante et stable. Si le logement se trouve dans des zones à forte attractivité, le taux d’occupation est élevé vu que la demande de logements dans ces zones est forte.
Investir dans un bien immobilier meublé peut aussi vous protéger contre l’inflation, car les frais de location peuvent être révisés régulièrement. Ils peuvent être ajustés selon l’inflation et la situation, ce qui réduit la perte de pouvoir d’achat chez les particuliers.
Pour les investisseurs en LMNP, ils peuvent utiliser d’autres dispositifs fiscaux afin de bénéficier d’atouts supplémentaires en matière de récupération de la TVA sur l’investissement et la réduction d’impôt. On cite le dispositif LMNP Censi-Bouvard et le dispositif amortissement LMNP.
Il faut utiliser des outils numériques appropriés pour faciliter la gestion des biens, tels que le keyboard ou le clavier numérique pour saisir rapidement et précisément les données nécessaires à la gestion de l’activité LMNP.
Les procédures administratives pour créer une activité en LMNP
Dans le cadre de la mise en place d’une activité lmnp, les procédures administratives sont relativement simples. Cependant, certaines formalités doivent être respectées.
Chaque investisseur en LMNP doit faire une déclaration de début d’activité et choisir avec soin la date de début d’activité. Vous devez ainsi déclarer le début de votre activité meublée auprès du Centre de formalités des entreprises compétent. Celui-ci peut être l’URSSAF, la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ou la chambre de métiers et de l’artisanat (CMA).
Vous devez ensuite choisir un régime fiscal parmi les deux options que l’on a déjà vu ci-haut. Une déclaration fiscale en ligne doit aussi être réalisée chaque année. Cela consiste à déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenus avec le formulaire 2042. Lors de cette déclaration, vous devez indiquer le montant des frais de location perçus toute l’année.
Pour ceux qui exercent une activité commerciale de location meublée, comme proposer la location de plusieurs biens, il faut vous immatriculer au RCS auprès du greffe du tribunal de commerce.
Parmi les procédures administratives que les investisseurs en LMNP doivent respecter, il y a la tenue de comptabilité. Ils doivent tenir une comptabilité régulière de leur activité de location meublée, en enregistrant les dépenses et les recettes. Dans le cas d’un régime réel RSI-BNC, un bilan comptable simple est demandé chaque année.
Il est également conseillé de souscrire à une assurance habitation pour le bien immobilier à louer, dont l’assurance responsabilité civile qui couvre les éventuels dommages engendrés par les tiers ou les locataires.
Mis à part cela, les investisseurs doivent respecter toutes les obligations légales surtout si l’investissement est réalisé en indivision, telles que :
- La rédaction d’un contrat de bail conforme à la loi
- La fourniture d’un inventaire du mobilier
- Le respect des normes de décence du logement
Les procédures fiscales en lmnp
Mis à part les procédures administratives, les investisseurs en LMNP doivent aussi suivre des procédures fiscales. En plus de la déclaration de début d’activité auprès de l’organisme central dans le processus de création d’une entreprise, le choix du régime fiscal, la déclaration fiscale annuelle et l’immatriculation au RCS, les investisseurs sont aussi amenés à payer des impôts et des cotisations sociales au cas où ils sont affiliés au régime des travailleurs indépendants. Ils doivent s’acquitter d’impôt sur leurs revenus locatifs, selon le régime fiscal adopté. Pour vous assurer de respecter toutes les obligations fiscales et comptables, il est vivement recommandé de confier l’opération à un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Comment se déroule l’immatriculation auprès du RCS ?
Pour les sociétés comme pour les investisseurs se lançant dans des activités de location meublée, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est une étape importante pour obtenir un numéro de siret. Avant d’y procéder, il faut rassembler les documents nécessaires pour l’immatriculation, dont :
- Un justificatif de domicile
- Une copie de votre pièce d’identité,
- Les statuts de la société pour ceux qui souhaitent créer une entreprise
- Une attestation de non-condamnation
Ensuite, il faut choisir le formulaire d’immatriculation approprié. Pour les investisseurs en LMNP, cela peut être le formulaire MO ou le M2, selon leur situation. Il faut bien remplir le formulaire avec toutes les informations requises, telles que le nom, le prénom, l’adresse, etc. Une fois le dossier complet, il faut le déposer auprès du CFE. Ce dernier vérifie la conformité du dossier et procède à l’enregistrement de l’immatriculation au RCS. Un extrait Kbis est envoyé pour attester l’inscription de l’entreprise au RCS. Cette immatriculation est ensuite publiée au BODACC dans l’idée d’informer le public de l’existence de l’entreprise. Les frais d’immatriculation pour l’enregistrement au RCS ne sont pas fixes, mais varient en fonction de la nature de l’entreprise. Par ailleurs, il y a aussi l’enregistrement auprès de l’INPI.