Quel est le fonctionnement d’une SCPI ?

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L’investissement dans l’immobilier locatif est le placement financier sur lequel de nombreuses personnes se rabattent. La SCPI communément appelée pierre papier est la forme d’investissement immobilier qui appellent le plus d’épargnants français.

Avec son système de fonctionnement avantageux et sa gestion déléguée, la SCPI est un excellent moyen pour bien investir son argent. Avant d’aller vers une SCPI, il est nécessaire de comprendre le fonctionnement d’une telle structure d’investissement. Poursuivez votre lecture pour connaître ce qu’est une SCPI, son fonctionnement, ses avantages ainsi que les astuces pour mieux investir.

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SCPI : quelle définition ?

La SCPI ou pierre papier, est l’acronyme de la Société Civile de Placement en Immobilier. C’est un placement financier qui regroupe plusieurs investisseurs sur un même projet d’immobilier locatif. C’est un véhicule d’investissement collectif qui a pour objet des actifs immobiliers.

Une SCPI est une société de placement collectif en immobilier qui compte plusieurs porteurs de parts. Ces derniers ont alors décidé d’unir leur fonds pour acquérir un parc immobilier à but locatif afin de percevoir des dividendes. Pour mieux cerner l’importance de l’investissement SCPI, la prise de connaissance de son fonctionnement est nécessaire.

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Quel est le principe de fonctionnement de la SCPI ?

La SCPI est un organisme d’investissement immobilier qui permet aux porteurs de parts qui la constituent, d’unir leurs placements pour devenir des copropriétaires d’un parc immobilier diversifié. Ce patrimoine immobilier acquis sera destiné à la location.

Le principe de fonctionnement de la SCPI se base sur la gestion de ce patrimoine acquis. En effet, lorsque les investisseurs mobilisent leurs fonds pour effectuer un placement en SCPI, ils n’ont pas besoin de s’occuper de la suite de l’investissement (achat de biens, gestion des démarches administratives, etc.).

Tout ce qu’ils feront, c’est attendre un moment pour pouvoir percevoir des dividendes. Ces dividendes leur sont distribués au prorata du nombre de parts que chacun a acquis au sein de la Société Civile de Placement en Immobilier.

La prise en charge des SCPI se fait par une société de gestion qui s’occupe de tout ce qui a rapport avec ce type d’investissement. Cette entreprise de gestion de SCPI se rémunère à travers des frais. C’est cette forme de gérance qui confère le nom de pierre papier à la SCPI.

La SCPI est une franche alternative à l’achat classique de biens immobiliers à but locatif. Elle soustrait à une gestion immobilière directe, mais se base fondamentalement sur une financiarisation de l’investissement. Avec une SCPI, les risques sont diversifiés et bien amortis et l’investisseur bénéficie davantage de liquidités en devenant copropriétaire du patrimoine immobilier acquis.

Quels sont les biens immobiliers pris en compte dans une SCPI ?

La SCPI est une forme d’investissement dans l’immobilier locatif qui permet à un investisseur de devenir copropriétaire d’un certain nombre d’actif immobiliers, avec d’autres investisseurs. Pour avoir un réel rendement, la SCPI doit détenir des biens immobiliers ayant une grande rentabilité en termes de location.

Ainsi, les biens immobiliers qui composent ce support financier sont principalement des actifs tertiaires. Il s’agit notamment des immeubles de bureaux, de logistiques ou de commerces. La SCPI peut disposer également de certains actifs acycliques comme les complexes hôteliers, les hôpitaux privés, les maisons de retraite ou des établissements scolaires.

Cette diversité typologique des actifs immobiliers favorise une optimisation de la rentabilité du placement et une diminution considérable des risques. Cette façon d’investir de l’argent permet donc une diversification de l’investissement dans l’immobilier locatif.

est le fonctionnement d'une SCPI

Comment la gestion des SCPI est-elle prise en charge ?

Le premier avantage lié à un investissement dans une SCPI est l’absence de contrainte de gestion. En effet, l’administration des biens immobiliers dont les investisseurs deviennent copropriétaires n’est pas effectuée par eux-mêmes. Elle est prise en charge par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

La gestion est totale. La société de gestion commence par la collecte des fonds auprès des investisseurs. Une fois la récolte achevée, elle s’assure ensuite de la sélection des actifs qui composeront le parc immobilier. Cette sélection ne se fait pas au hasard. Les biens à acquérir doivent être en conformité avec la stratégie patrimoniale décidée et suivie dans les statuts de la SCPI.

Une fois le patrimoine immobilier constitué, la société de gestion s’occupe aussi des tâches locatives (recherche de clients, démarches administratives de location, signature de baux, récupération des loyers). Elle assure également d’effectuer les éventuels travaux nécessaires à l’entretien des biens. L’investisseur est de ce fait exempté de toute contrainte reliée à la gestion du bien immobilier acquis.

Toutefois, cette administration de biens assurée par la société de gestion n’est pas gratuite. Celle-ci se rémunère grâce aux frais de souscription et aux frais de gestion annuels. Les frais de souscription sont à payer au moment de l’investissement et peuvent valoir 8 % voire 12 % de votre capital. Quant aux frais de gestion annuels de SCPI, ils sont prélevés sur les loyers à percevoir par les investisseurs. Les frais de gestion peuvent valoir 0,5 % ou 1 % des mensualités.

Comment se déroule la perception des loyers ?

L’investissement en SCPI permet à un copropriétaire de recevoir des gains et les avantages issus de la location des biens immobiliers. La modalité de perception de loyers dépend de chaque SCPI. Elle peut être mensuelle ou trimestrielle, et est distribuée sous forme de dividendes. Les dividendes perçus sont proportionnels à la quote-part de chaque investisseur.

Par ailleurs, l’investisseur peut aussi bénéficier de certains avantages tels que :

  • les plus-values de cession à la suite d’une vente d’actifs immobiliers ;
  • la plus-value en cas de vente des parts de SCPI par l’investisseur ;
  • les avantages fiscaux en cas d’investissement dans une SCPI fiscale.

Il est important de noter que le rendement attendu d’une SCPI varie entre 3 % et 6 % par année. De plus, les dividendes ou loyers à percevoir sont nets de tout frais. Autrement dit, une fois votre dividende perçu, vous n’aurez plus à débourser des frais d’entretien, d’impôt, d’assurance, de gestion ou quoi que ce soit d’autre.

De ce fait, il est souvent conseillé aux investisseurs de choisir une SCPI à moindres frais. De même, pour être sûr de rentabiliser à 100 % leur placement, l’AMF recommande aux investisseurs de posséder leurs parts en SCPI pour une durée minimale de 8 années.

Il faut également analyser les critères qualitatifs (réputation de la société de gestion, composition du parc immobilier, stratégie d’investissement) pour bien investir en SCPI. Le recours à un professionnel est une option à envisager aussi.

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