Un chiffre glacial : chaque année, des milliers de locataires bataillent pour récupérer leur dépôt de garantie, parfois bloqué sur la base d’un simple devis. Derrière ces litiges, un cadre juridique précis, mais aussi des habitudes qui peinent à disparaître chez certains propriétaires.
Le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 fixent des règles strictes. Chaque partie, locataire ou bailleur, doit s’y plier, surtout lorsqu’il s’agit de prouver la nécessité de retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Le jeu des justificatifs ne laisse que peu de place à l’improvisation.
Comprendre le dépôt de garantie : droits et devoirs pour locataires et bailleurs
Impossible de parler de dépôt de garantie sans rappeler ses fondements. Souvent, on le confond avec la « caution », alors qu’il s’agit d’une somme versée pour anticiper d’éventuels manquements : loyers ou charges non réglés, dommages constatés après le départ du locataire. Pour les locations vides, le plafond est d’un mois de loyer hors charges. Côté meublé, la règle diffère, mais le principe reste le même.
L’histoire commence avec l’état des lieux d’entrée. Ce document, signé par les deux parties, devient la référence, le point de comparaison lors de la sortie. Toute différence notée lors de l’état des lieux de sortie doit être documentée. Impossible de réclamer quoi que ce soit pour une usure normale ou des défauts déjà présents à l’arrivée. Si une grille de vétusté est prévue, elle précise le partage des responsabilités entre le locataire et le propriétaire.
Pour le locataire, la période d’attente démarre une fois les clés rendues. Le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt si tout est en ordre, deux mois s’il y a contestation ou anomalie. Au-delà, des pénalités s’appliquent automatiquement. Pour chaque euro retenu, le bailleur doit apporter une justification en bonne et due forme : travaux, régularisation de charges, taxe d’ordures ménagères impayée… S’il s’aventure à retenir sans motif fondé, il risque des sanctions, voire l’obligation de verser des dommages et intérêts.
Voici les grands principes à retenir pour gérer un dépôt de garantie :
- Montant du dépôt de garantie : fixé selon le type de location, et encadré par la loi.
- Justification des retenues : chaque euro retenu doit reposer sur des justificatifs et sur la comparaison des états des lieux.
- Délais de restitution : surveillés de près, avec à la clé des pénalités si le propriétaire tarde à restituer la somme due.
Un devis suffit-il pour retenir la caution ? Les règles à connaître
La question se pose à chaque restitution : un devis suffit-il pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie ? La réponse de la jurisprudence ne laisse place à aucune ambiguïté. Un devis, aussi précis soit-il, n’est qu’une estimation, pas une preuve de dépense réelle. Il ne démontre ni la nécessité ni la réalisation effective des travaux. La Cour de cassation est constante : seul un justificatif attestant d’une intervention réalisée, c’est-à-dire une facture, peut fonder une retenue.
Le propriétaire doit donc prouver que les réparations sont nécessaires, en s’appuyant d’abord sur la comparaison des états des lieux. Parfois, des circonstances particulières empêchent d’effectuer les travaux avant le départ du locataire. Dans ce cas, un devis peut temporairement étayer la retenue, à condition d’être accompagné d’une attestation du professionnel expliquant le report des travaux. Mais au final, c’est bien la facture qui fera foi.
Pour clarifier, voici comment distinguer les différents justificatifs évoqués :
- Devis : n’a qu’une valeur indicative, il ne peut justifier durablement une retenue.
- Facture : seule pièce acceptée pour prouver le montant réel des réparations effectuées.
- Travaux état des lieux : la réparation doit impérativement correspondre à une dégradation relevée lors de l’état des lieux de sortie.
En pratique, toute retenue doit donc rester proportionnée, justifiée et reposer sur des preuves tangibles. Si seul un devis est produit, le locataire a toute légitimité pour réclamer la restitution immédiate du solde, ou pour contester la retenue.
Quels justificatifs sont réellement exigés pour conserver tout ou partie du dépôt de garantie ?
Le principe est limpide : pas de restitution différée sans dossier solide. Le propriétaire doit pouvoir présenter des pièces irréfutables pour justifier la moindre somme retenue. La facture acquittée reste la reine des preuves. Un devis ne suffit jamais à lui seul. Il ne démontre ni l’exécution ni le paiement d’une intervention.
Tout repose sur la comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie. C’est ce face-à-face qui permet d’évaluer précisément les dégâts et leur origine. Le bailleur peut compléter son dossier avec des photos datées, une grille de vétusté, parfois un rapport d’expert pour les cas complexes.
Dans les faits, voici quels éléments peuvent constituer un dossier solide :
- Facture : atteste de la réalité et du montant des travaux effectués.
- Photos : apportent une preuve visuelle, utile pour objectiver une dégradation.
- Grille de vétusté : précise ce qui relève de l’usure normale et ce qui incombe au locataire.
Une retenue sans facture devient rapidement contestable. Elle s’apparente à une avance, non à une indemnisation justifiée. Le locataire peut alors exiger la restitution du solde ou saisir les recours à sa disposition.
En cas de litige, quels recours pour récupérer ou conserver la caution ?
La tension grimpe vite quand le dépôt de garantie ne revient pas dans les délais. Locataire d’un côté, propriétaire de l’autre, chacun campe sur ses positions. Le dialogue s’ouvre souvent par une lettre recommandée, détaillant les sommes contestées et joignant les états des lieux, preuves à l’appui.
Si le dialogue s’enlise, place à la commission départementale de conciliation. Gratuite, cette instance neutre propose une médiation pour tenter d’éviter le tribunal. Elle ne tranche pas, mais ses recommandations pèsent si le dossier finit devant le juge.
Si aucun accord n’est trouvé, la justice prend le relais. Le juge des contentieux de la protection, saisi au tribunal judiciaire, examine le dossier. Pour les sommes inférieures à 5000 euros, la procédure reste simple et sans frais. États des lieux, factures (pas de devis), échanges de courriers : chaque pièce compte. Le juge peut accorder des intérêts ou des indemnités en cas de restitution tardive ou de retenue injustifiée. Autre piste, la procédure d’injonction de payer permet d’obtenir rapidement une décision pour les dossiers les plus clairs.
Tout se joue sur la qualité des preuves. Bailleur et locataire le savent : sans dossier en béton, la retenue du dépôt de garantie peut vite se retourner contre celui qui la réclame. La règle est simple : chaque retenue doit être documentée, chaque délai respecté, chaque euro justifié. Dès l’entrée dans les lieux, la vigilance s’impose. À la sortie, elle devient décisive. Reste à savoir si chacun saura tenir la ligne, jusqu’au dernier centime.
