La taxe habitation logements vacants regroupe deux taxes distinctes – la TLV et la THLV – dont les taux, les communes concernées et les motifs d’allégement diffèrent sensiblement. Comprendre laquelle s’applique à votre situation est le préalable nécessaire avant d’examiner les conditions d’exonération.
TLV et THLV : ce que la commune détermine
La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique dans les communes classées en zone tendue, c’est-à-dire celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste de ces communes est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Hors zone tendue, les communes peuvent instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), sur délibération du conseil municipal. Cette seconde taxe n’est donc pas automatique : son existence dépend d’un choix local.
| Critère | TLV | THLV |
|---|---|---|
| Zone d’application | Communes en zone tendue (décret) | Communes hors zone tendue, sur délibération |
| Logement concerné | Non meublé, inoccupé depuis au moins 1 an | Non meublé, inoccupé depuis au moins 2 ans |
| Base de calcul | Valeur locative cadastrale | Valeur locative cadastrale |
| Taux 1re année | 17 % | Fixé par la commune |
| Taux années suivantes | 34 % | Fixé par la commune |
| Suppression prévue | Fusion en TVLH à partir de 2027 | Fusion en TVLH à partir de 2027 |
La loi de finances pour 2026 a prévu la fusion de ces deux taxes en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), applicable à partir des impositions établies pour l’année 2027. Pour l’imposition 2026, les règles actuelles restent en vigueur.
Exonérations de la taxe logements vacants : les trois situations reconnues
Trois motifs permettent d’obtenir un allégement ou une exonération, que ce soit pour la TLV ou la THLV. Chacun répond à une logique différente et exige des justificatifs distincts.
La vacance involontaire
Lorsque l’inoccupation du logement est indépendante de la volonté du propriétaire, l’exonération peut être accordée. Cette situation couvre notamment les biens mis en location ou en vente sans trouver preneur malgré des démarches actives et documentées.
Les éléments attendus par l’administration fiscale sont concrets : mandats de vente ou de location en cours, annonces diffusées, correspondances avec des agences. Une simple affirmation verbale ne suffit pas.
Les travaux représentant plus de 25 % de la valeur du bien
Un logement nécessitant des travaux importants peut être exonéré, à condition que le coût des remises en état dépasse 25 % de la valeur vénale du bien. Ce seuil est apprécié par rapport à la valeur cadastrale ou à une estimation documentée.
Des devis détaillés, des factures d’artisans, voire un rapport de professionnel attestant de l’état du logement renforcent le dossier. Un logement simplement vieillissant, sans dégradation structurelle significative, ne remplit généralement pas ce critère.
L’occupation de 90 jours consécutifs
Lorsqu’un logement est occupé pendant au moins 90 jours consécutifs au cours de l’année d’imposition, il perd son caractère vacant au sens fiscal. Cette durée d’occupation neutralise le motif de taxation, quelle que soit la période de l’année concernée.
Ce critère s’apprécie sur la période de référence définie par le Code général des impôts. Il peut jouer en faveur d’un propriétaire qui occupe saisonnièrement son bien, à condition que la continuité de l’occupation soit établie.
Démarches pratiques : déclarer, contester, mettre à jour
La déclaration dans « Gérer mes biens immobiliers »
Les propriétaires sont tenus de déclarer l’occupation de leurs biens et d’actualiser ces informations en cas de changement de situation. Une déclaration à jour dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr ne constitue pas, à elle seule, une demande d’exonération, mais elle évite les discordances administratives sur l’usage ou l’occupation du logement.
Toute modification de situation – début d’occupation, mise en location effective, lancement de travaux – doit être répercutée dans cet espace pour rester cohérent avec les éléments transmis à l’administration.
Contester un avis de taxe après réception
Un avis de TLV ou de THLV peut être contesté même après sa réception. Le délai de réclamation court jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. Un propriétaire qui dispose de justificatifs nouveaux, ou qui constate une erreur dans l’avis, peut donc engager une réclamation dans ce délai.
- Préparer un courrier de réclamation adressé au service des impôts dont dépend le bien, en indiquant le numéro d’avis et les motifs précis de contestation.
- Joindre l’ensemble des pièces justificatives : mandats, factures de travaux, preuves d’occupation, correspondances avec des agences immobilières.
- Conserver une copie de chaque document transmis, ainsi que l’accusé de réception du courrier ou la confirmation d’envoi en ligne.
Service-Public recommande de garder les documents relatifs aux impôts locaux jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition. Cette durée correspond exactement à la fenêtre de réclamation et facilite la constitution d’un dossier en cas de contrôle ou de litige.
Ce que la réforme de 2027 change pour les propriétaires
La fusion annoncée entre TLV et THLV en une taxe unique (TVLH) à compter des impositions 2027 ne constitue pas un allégement général. Elle vise principalement à simplifier l’architecture fiscale et à étendre la couverture aux communes actuellement hors zone tendue qui n’ont pas délibéré pour instaurer la THLV.
Pour les propriétaires déjà soumis à la TLV, les taux et les motifs d’exonération devraient rester comparables. Pour ceux dont la commune n’appliquait pas la THLV jusqu’ici, la réforme pourrait représenter une taxation nouvelle. Les textes d’application préciseront les modalités exactes avant l’entrée en vigueur.
En attendant, les règles applicables pour 2026 restent celles décrites dans cet article. La priorité pour tout propriétaire concerné est d’identifier dès maintenant si son bien entre dans un motif d’exonération, et de rassembler les justificatifs correspondants avant la période de réclamation.
