L’affichage des honoraires sur une annonce immobilière iad obéit à des règles précises, fixées par l’arrêté du 10 janvier 2017 modifié par celui du 26 janvier 2022. Comprendre la structure de ces frais permet de lire correctement un prix affiché et d’évaluer la compétitivité réelle d’une offre.
Barème iad en transaction : structure par tranches et taux dégressifs
Le barème d’honoraires iad France fonctionne par tranches de prix, avec des taux maximums TTC dégressifs. Pour les biens jusqu’à 19 999 euros, le montant forfaitaire est de 10 000 euros TTC. Entre 20 000 et 39 999 euros, le taux monte à 25 % TTC, ce qui reflète le plancher incompressible de travail sur les petites transactions.
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La tranche la plus courante sur le marché résidentiel se situe entre 100 000 et 319 999 euros, avec un taux maximum de 7 % TTC. À partir de 320 000 euros et jusqu’à 699 999 euros, le barème passe à 6 % TTC. Au-delà de 700 000 euros, le plafond descend à 5 % TTC.
Nous insistons sur le mot « maximum » : chaque conseiller iad peut appliquer un taux inférieur dans le cadre de son mandat. Le barème affiché sur le site iadfrance.fr constitue un plafond, pas un tarif fixe. Cette distinction est souvent mal comprise par les acquéreurs qui comparent les annonces entre réseaux.
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Mention « honoraires charge vendeur » sur l’annonce iad : ce que cela change sur le prix affiché
Sur la majorité des mandats iad, les honoraires sont à la charge du vendeur. Le barème officiel le précise explicitement : « sauf disposition contraire précisée dans le mandat ». En pratique, cette configuration signifie que le prix affiché sur l’annonce est un prix FAI (frais d’agence inclus).
L’acquéreur voit donc un prix global. Pour retrouver le prix net vendeur, il faut soustraire le montant des honoraires, qui doit obligatoirement figurer sur l’annonce en pourcentage du prix de vente et en valeur absolue. La loi Hoguet impose cette double mention.
Quand les honoraires sont charge vendeur, les frais de notaire se calculent sur le prix net vendeur, ce qui réduit l’assiette des droits de mutation. Sur un bien affiché à 250 000 euros FAI avec 7 % d’honoraires, la base de calcul notariale porte sur le prix hors commission. L’économie sur les frais de notaire peut représenter plusieurs centaines d’euros.
Cas où les honoraires sont charge acquéreur
Dans certains mandats, la charge des honoraires bascule vers l’acquéreur. L’annonce affiche alors un prix hors honoraires, suivi de la mention « honoraires X % TTC à la charge de l’acquéreur ». Le prix réel pour l’acheteur est donc supérieur au montant affiché en gros caractères.
Cette configuration change aussi l’assiette notariale : les frais de notaire portent alors sur le prix total, honoraires inclus. Nous recommandons aux acheteurs de vérifier systématiquement la mention de charge avant toute comparaison entre annonces.
Lire une annonce iad : les mentions obligatoires et leur emplacement
L’arrêté du 26 janvier 2022 a renforcé les obligations d’affichage. Sur chaque annonce de vente, les éléments suivants doivent apparaître :
- Le prix de vente en euros, avec la précision « honoraires inclus » ou « hors honoraires » selon la configuration du mandat
- Le pourcentage TTC des honoraires rapporté au prix de vente, accompagné de la mention de la partie qui en supporte la charge
- Le montant en euros des honoraires, pour que le lecteur puisse reconstituer le prix net vendeur sans calcul
Sur les annonces iad diffusées via le site du réseau ou les portails partenaires, ces informations figurent généralement sous le prix principal. L’absence d’une seule de ces mentions constitue une infraction au regard de la réglementation sur l’information du consommateur.
Honoraires iad en location : plafonds réglementaires 2026
Le réseau iad intervient aussi en gestion locative, et les règles d’affichage diffèrent de la vente. Les honoraires facturables au locataire sont plafonnés par zone géographique :
- 12,10 euros TTC par mètre carré en zone très tendue
- 10,09 euros TTC par mètre carré en zone tendue
- 8,07 euros TTC par mètre carré dans les autres zones
L’état des lieux fait l’objet d’un plafond distinct de 3,03 euros TTC par mètre carré. Le montant facturé au locataire ne peut en aucun cas dépasser celui supporté par le propriétaire, ce qui limite la répartition à un maximum de 50/50.
Sur une annonce de location iad, la ventilation entre part locataire et part propriétaire doit être lisible. Cette obligation, issue de la loi Alur, reste mal appliquée dans le secteur. Les annonces conformes mentionnent le loyer hors charges, le montant des charges, puis le détail des honoraires avec la répartition explicite.
Pourquoi le prix iad affiché peut sembler compétitif face à une vente entre particuliers
Le modèle de mandataire indépendant sans agence physique permet à iad de pratiquer des taux moyens inférieurs à ceux des agences traditionnelles. L’Autorité de la concurrence, dans un avis publié en 2023, a établi un taux moyen d’honoraires sur le marché. iad revendique un différentiel favorable par rapport à cette moyenne sectorielle.
Sur une annonce, cela se traduit concrètement : un bien iad affiché FAI à 250 000 euros peut intégrer une commission inférieure en valeur absolue à celle d’un réseau classique pour un bien au même prix net vendeur. Le prix FAI iad reste donc plus proche du prix net vendeur, ce qui réduit l’écart perçu avec une vente directe entre particuliers.
La lecture correcte d’une annonce iad passe par trois réflexes : identifier si le prix est FAI ou hors honoraires, vérifier le pourcentage et le montant en euros des frais, puis déterminer qui en supporte la charge pour anticiper l’assiette des frais de notaire. Ces trois points suffisent à comparer objectivement deux annonces, quel que soit le réseau ou le mode de commercialisation.
