Investissement locatif en 2018 : oui mais comment ?

Si quelqu’un commence à chipoter sur le montant du loyer avant même d’être rentré dans l’appartement ou la maison, imaginez ce que cela donnera une fois qu’il sera officiellement locataire (avec tous les droits que cela comporte…). – IR je n’ai pas payé d’IR sur le foncier , vous avez investi et vos biens ont pris de la valeur ce qui rend l’equation positive mais investir 100€ en tranche 45% c;’est eviter de donner 45 et prendre 55 dans sa trésorerie
– gérer c’est gratuit pour ceux qui ont la connaissance, le temps et l’envie, d’une maniere generale l’investisseur n’est pas forcement prêt a prendre les coups de telephone du locataire surtout si il est loin et pinailleur par exemple. Lorsque le bien loué se situe à proximité du lieu d’habitation du bailleur, il peut en effet être tentant, pour ce dernier, d’en assurer lui-même la gestion, dans une volonté de préserver ses gains au maximum. je me permets de modérer vos bémols
– IR possible de l’éviter oui en investissant , à l’IR à 45 et 15% de ce vous perdez quand même 40% de votre tresorerie (ce n’est pas investir à somme nulle), il faut avoir de la trésorerie
– c’est sur vous pouvez gérer vous meme, faire vous même les travaux…. Depuis le 1er janvier 2018, ces deux diagnostics sont désormais obligatoires pour toute nouvelle location immobilière, et viennent compléter le Dossier de Diagnostic Technique fourni au locataire par le bailleur. Le Revenu TV . C’est le cœur de notre raisonnement qui nous conduit à vous encourager à vous investir dans la construction d’un immeuble neuf ou dans la réhabilitation d’un immeuble ancien décoté (cf »Investir dans l’immobilier pour de bonnes raisons qui ne seront ni fiscales, ni liées au taux immobilier . Le prix de bien de qualité identique n’a baissé que de 10% entre 2011 et 2016 mais la définition même de la « qualité » a subit une mutation profonde grâce à des notions telles que l’obsolescence énergétique des bâtiments (cf »Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE .

Et je vois déjà ces effets pervers se manifester : la nouvelle taxe, dénommée Taxe spéciale d’équipement régional (TSER), va bientôt arriver avec une forte augmentation des taxes foncières.

Et bien entendu, le bon coup se fait surtout au moment de l’achat, donc se montrer très patient et ne pas céder aux offres packagées Pinel et autres résidences en carton qui vendent surtout un bel emballage doré. Néanmoins, ce n’est pas tant la faiblesse des taux d’intérêt qui est source d’opportunité, mais leur niveau excessivement faible au regard de leur taux naturel, c’est à dire du niveau auquel ils devraient être dans une telle situation économique (inflation, croissance, …) ;.

– le calcul est ici strictement financier mais voyez le nombre incroyable de malfaçons et de pertes de compétences techniques ou d’absence de contrôle existant dans le neuf et je vous garantis que vous changerez d’avis. vendez ce qui est vendable pendant qu’il y a encore preneur,et allez mettre votre argent dans un pays non pourri,où la fiscalité est très raisonnable et où la corruption n’existe pas(NZ).   L’investisseur doit les chercher, s’investir dans l’étude du marché local pour profiter de cette assainissement du marché (sauf courbe rouge) pour se constituer un patrimoine immobilier sereinement. v=NMTA70zJHNI&t=139s
Reste l’immobilier à l’étranger, là où perspectives démographiques et économiques sont à peu près réunies, dans un climat social, juridique et fiscal souvent meilleur (mais on ne peut pas tout avoir…). Actualités Finances privées . Si l’investissement immobilier est attrayant en dehors de ces quelques grandes villes dans lesquelles les prix sont toujours plus hauts et déconnectés des fondamentaux, le candidat investisseur devra tout de même être habile et anticiper l’évolution future de la société. Actualités Impôts & Droits . – les biens anciens sont certes peu aux normes (et encore) mais souvent excellemment bien situés ou en zones denses et convoitées pour certains = la rénovation prend alors tout son sens si l’équation économique est pertinente (sinon on rase) selon l’adage « c’est dans les vieux pots…. ➢ La loi Malraux S’adressant aux investisseurs fortement imposés, le dispositif de défiscalisation Malraux permet d’acquérir un bien ancien à réhabiliter complètement, situé dans une des zones précisément définies par le législateur. Hello Quentin,
en effet je n’ai pas parlé délégation car pour moi c’est une étape qui n’est pas incontournable : certains adorent déléguer quand d’autres préfèrent tout gérer de bout en bout.

on n’est d’accord globalement mais déductible des revenus fonciers ne veut pas dire payé totalement par l’impot, le fisc vous paie LA seule partie de l’économie d’impot , jamais 100%.

D’autres préfèreront à l’inverse investir sur des secteurs plus éloignés car potentiellement plus rentables, et donc s’accompagner de professionnels de confiance pour sécuriser leur investissement. Quand vous avez dénicher et négocier une super affaire, vous ne devez pas vous arrêter à la seule proposition de votre banquier sous prétexte qu’il vous suit depuis 10 ou 15 ans ou que le livret A des enfants est chez lui .

Comment investir dans l’immobilier locatif en 5 étapes

Evidemment quand les merdias mainstream nous promettent l’apocalypse si Brexit et Trumpin et que par la suite le PIB du RU monte et que la bourse US explose, on peut etre pris par les doutes…. Les taux d’intêrets très bas sont certes attractifs, mais dans tous les cas, si je choisi la solution 1 pour en profiter, je vais quand même payer beaucoup plus d’intêrets (le double environ.

Il faut prendre de la hauteur, se rendre compte de cette situation très favorable à long terme et s’investir dans l’immobilier pour se construire aujourd’hui un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables. Exception faite de l’investissement dans des villes dont les prix de l’immobilier sont manifestement en état de survalorisation (pour ne pas dire de bulle), le moment est aujourd’hui parfait pour s’investir dans la construction d’un patrimoine immobilier.

Le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL réservé aux immeubles neufs respectant un haut niveau de performance énergétique permettra de réduire le surcoût de l’investissement (et probablement même de réaliser une opération patrimoniale attrayante). Mais de tous ces éléments, l’emplacement restera le plus déterminant puisqu’une vue imprenable « acceptera » une rénovation de qualité cumulant la solidité intrinsèque de l’ancien bien bâti aux charmes d’une mise au goût du jour empreinte de modernité.

Gagner de l’argent avec l’immobilier ?

Comprenez bien que s’il y a peu de locataires potentiels et qu’en plus vous vous faites prier pour organiser des visites, vous n’êtes pas prêt de faire rentrer quelqu’un dans les lieux .

Le durcissement de la fiscalité de l’immobilier (hausse de la CSG de 1,7 point au 1er janvier et transformation de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière ou IFI) pourrait inciter, à tort, les particuliers qui envisagent d’acheter pour louer, à reporter leur acquisition. Et nous retrouvons là, l’idée de l’investissement dans les villes moyennes tel que nous vous le présentions dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes . Ne visitez donc que les biens qui soit affichent du cashflow positif (ce qui ne court pas les rues, il faut l’admettre), soit disposent d’un potentiel pour « créer » ce cash positif – on en reparle un peu plus loin. Dès lors, compte tenu des réalités actuelles du marché, vous n’avez pas le choix : seuls les quartiers populaires offrent assez de rentabilité pour que votre opération s’autofinance, soit pour équilibrer la mensualité de crédit et le montant du loyer. En d’autres mots, l’investisseur pragmatique sur la capacité de l’économie à sortir durablement de situation délicate dans laquelle nous sommes depuis 10 ans, devra saisir cette opportunité incroyable. Les mutations du marché de l’immobilier et l’émergence de nouvelles exigences relatives aux normes de consommation énergétique va se poursuivre et même s’amplifier avec l’arrivée prochaine des normes RT 2020 et de la maison à énergie positive. Il suffirait de prendre d’autres arguments, au moins aussi valables, pour conclure, à l’inverse: investir surtout sur la courbe rouge, car là où ça n’a pas perdu par rapport à l’inflation pourrait tout simplement être là où ça ne perdra pas face aux défis démographiques et autres à venir…
Une analyse assez pertinente ici sur la partie démographique https://www.

Cette mutation profonde du marché immobilier, qui ne fait que commencer, justifie pleinement la préférence dans l’immobilier neuf malgré un surcoût apparent (qui se justifie dans le respect de norme, un confort et une habitabilité différente). Certes, cela a un coût (il faut compter entre 5 et 7 % des encaissements), mais, en contrepartie, l’agence se charge de rédiger et de donner de la visibilité à l’offre de location, gère les visites, accompagne dans le choix du locataire idéal, effectue l’état des lieux, rédige le bail locatif, et surtout soulage en cas de litiges.
les gens économisent ( moi le premier) parce que les retraites sont insuffisantes,ils veulent pouvoir compléter leurs revenus en sachant que si le grand partage doit avoir lieu le combat sera et est déjà entre ceux qui pensent que leurs retraites seront toujours payées par l’Etat ( les autres) et ceux qui pensent échapper à la déchéance par leurs économies;accessoirement , un vieux réflexe génétique: transmettre à leurs descendants quelque chose s’ils le peuvent
le ressort psychologique est là…dire on va forcer les 1300 milliards des assurance vie pour accomplir les lubies gouvernementales du moment c’est juste définitivement supprimer la retraite par capitalisation qu’est notre assurance vie e c est juste une atteinte à liberté individuelle ;mais apparemment cette notion semble complètement obsolète …. Ce n’est que récemment que les gens se sont mis à l’épargne, nos ancêtres proches ne mettaient quasi rien de coté, il suffit de lire les registres notariaux pour voir les listes testamentaires. Ainsi, l’investisseur immobilier dans l’ancien devra pour maintenir la valeur patrimoniale de son immeuble, dès aujourd’hui, engager de lourds travaux mise aux normes en profitant par exemple du régime fiscal du déficit foncier ou de la loi PINEL dans l’ancien (Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Pour préciser, si on a une maison bien localisée, ancienne, prêts terminés, après un calcul simple, il est aujourd’hui avec les taux quasi nuls et les prix souvent délirants dans le neuf, plus intéressant d’engager des travaux de remise aux normes déductibles de ses revenus fonciers que de vendre et acheter du neuf.

Et qu’il vaudrait mieux acheter de l’ancien, mais quand je parle d’ancien je parle d’un appartement des années autours de 2010, assez à jour au niveau des normes et bien sûr bien placé (les appartements neufs bien placés sont largement hors de prix). Les conséquences de la hausse des taux des crédits immobiliers seront neutralisés par le bénéfice d’un crédit à un taux très faible (pour l’investisseur qui conserve son crédit le plus longtemps possible avec un éventuel transfert sur un autre bien).

En effet, toutes les annonces récentes, dont notamment la dernière sur le projet de taxation des logements mal isolés, sont de nature à faire baisser les prix de l’immobilier, ce qu isemble clairement le but du gouvernement. Si l’idée est d’investir dans un immeuble décoté pour le restructurer, l’anxiété galopante des propriétaires de passoires thermiques n’est elle pas de nature à accélérer la décote de ces biens . N’oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur (jusqu’à 30% du coût du prêt, voire plus) ainsi que l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé (peu d’investisseurs vont jusqu’au bout de leur crédit). L’idéal est de s’investir dans l’obsolescence immobilière, c’est à dire investir dans un bien immobilier décoté, pour le restructurer, le transformer afin de lui conférer les qualités intrinsèques qui répondront à une demande nouvelle.

Etant peu imposé, je crois encore que malgré la periode la loc de bien immobilier (c’est deja ce que je fais…) reste MALGRES tout la seule option fiable (actif tangible qui rapporte) par les temps qui courent… (. – Oui, c’est le moment de vendre vos biens immobiliers locatifs amortis pour lesquels les perspectives de rentabilité restent négatives et dont la valeur va baisser par l’effet combiné d’une hausse des taux des crédits immobiliers et l’accélération de l’obsolescence énergétique. C’est la raison principale pour laquelle, il est urgent d’envisager la vente de vos biens immobiliers (et de conserver votre prix de vente disponible en attendant cette éventuelle hausse des taux).

Comparateur de courtiers .

Comment investir dans l’immobilier locatif en 5 étapes

Le syndic qui a trop longtemps vécu dans l’absence de contrôle doit faire l’objet d’un « screening » minutieux de votre part : montant des honoraires, recours à ds sociétés de nettoyage, établissement de devis… Tous ces sujets méritent d’être passés au peigne fin.

C’est très valable d’investir aux USA car les rendements bruts sont très élevés et grâce à la convention de non double imposition entre la France et les USA on peu arriver à des rendements net net après imposition US à plus de 10%
Le risque locatif est beaucoup plus faible car les expulsions en cas de non paiement sont rapides
De plus , dans certains cas on peut louer dans le cadre de la section 8 ( paiement de la majeure partie du loyer par l’etat où se situe le bien )
Reste le risque de change. AGENDA .

➢ La loi Censi-Bouvard Jusqu’au 31 décembre 2018, la loi Censi-Bouvard permet quant à elle de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient d’un investissement (limité à 300 000 € H. Indépendamment de cet aspect fiscal, les contraintes administratives se font également plus pesantes pour les bailleurs, avec l’introduction, par la loi Alur du 24 mars 2014, de deux nouvelles obligations d’information : l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation
intérieure de gaz. La gestion d’une copropriété est un sujet technique, complexe et rébarbatif… Ce qui explique que la plupart des propriétaires (occupants ou bailleurs) laissent le syndic faire sans travail dans une paix royale.

Gagner de l’argent avec l’immobilier ?

Il est à noter que la pierre
« papier » (c’est-à-dire l’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)) est également concernée par ce nouvel impôt.

En fait, il s’agit simplement de calculer la capacité d’endettement d’un ménage à mensualité constante : Une hausse des taux d’intérêt, réduit le montant du capital empruntable, et donc mécaniquement les prix de l’immobilier (puisque l’acquisition se fait très largement à crédit). je crois que sur e fond nous sommes d’accord, l’immobilier en France devient un marché de niche ou il faut etre selectif sur la taille du bien, l’emplacement et sur le statut fiscal alors qu’auparavant on invesitissait pour loger toutes les personnes y compris les familles meme en zone rurale. Entre la narration autour d’un président de la république qui serait « anti-immobilier » et l’obsession à se concentrer sur les mauvaises nouvelles sans voir les bonnes nouvelles, l’investissement immobilier, notamment locatif, vit une drôle de période. C’est sur que quand on lit ce commentaire, un poil simpliste, sans doute écrit avec l’idée de router du trafic sur sa page (bien mentionnée dans son pseudo) et que l’on voit la teneur du contenu du site…on est en droit de se poser des questions…. – Oui, c’est le moment d’investir dans l’immobilier locatif afin de profiter d’un effet de levier important grâce à l’extrême faiblesse des taux des crédits immobiliers ; . – Les taux des crédits immobilier étaient au plus bas (et ils ont encore fortement baissé depuis – Cf barème des meilleurs taux immobilier actuel) ; La violente baisse des taux immobiliers depuis un an est même de nature à renforcer l’opportunité d’investissement. – Le nombre des transactions relativement faible, preuve d’un pouvoir de négociation pour les acquéreurs ; Depuis Juillet 2015 et la rédaction de ce conseil, le marché s’est nettement retourné au profit des vendeurs.

Il est également utile de préciser que ces honoraires sont déductibles des impôts… Concernant la fiscalité, justement, rappelons que différents dispositifs ont été mis en place par l’Etat et permettent de se constituer un patrimoine, tout en diminuant de façon conséquente ses impôts. Cependant, il est important de souligner que la gestion locative d’un bien demande de la disponibilité : visites, sélection des dossiers, état des lieux, mais aussi intervention sur place en cas de problème rencontré par le locataire etc… Faire appel à un professionnel qualifié peut donc s’avérer être une option intéressante, afin de gagner en temps et en sérénité. Le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL réservé aux immeubles neufs respectant un haut niveau de performance énergétique permettra de réduire le surcoût de l’investissement (et probablement même de réaliser une opération patrimoniale attrayante). Vous pouvez aussi négocier un report des premières mensualités de 3 à 6 mois pour vous donner le temps de réaliser des travaux, puis de trouver un locataire et/ou pour vous faire un petit «matelas» de trésorerie avec les premières mensualités. L’investisseur qui n’aura pas bénéficié des taux bas subira pleinement la baisse des prix de l’immobilier induit par cette hausse des taux des crédits d’ou la nécessité de profiter de l’amélioration conjoncturelle du marché de l’immobilier pour vendre son bien immobilier en 2018. Au final, comme on le constate par les chiffres, le prix de revient est identique pour les deux situations : Faut il payer l’immeuble 24% plus cher et bénéficier d’un taux faible ou le payer 24% moins cher et payer son crédit immobilier plus cher .

C’est ici que le fait de louer en meublé prend également tout son sens car si c’est vous qui meublez et décorez, vous pouvez apporter une touche sympa et « cosy » pour utiliser un terme à la mode. Réforme de la fiscalité, prix qui repartent à la hausse, multiplication des contraintes administratives pour les bailleurs… Investir dans l’immobilier locatif en 2018 nécessite une bonne préparation de son projet en amont et une vigilance accrue, compte tenu du contexte économique moins favorable que précédemment. probabilité 50/50
vu les poussées nationalistes et l’incapacité à répondre rapidement au phénomène migratoire qui n’a plu rien à voir avec l’histoire de la syrie ( même le pape vient de s’en rendre compte)
l’immobilier c’est comme la bourse comme disent les plaisantins c’est facile il suffit d’acheter quand c’est bas et revendre quand c’est haut /A la veille de Stalingrad la bourse était à son top,il aura fallu plusieurs générations pour retrouver l’équivalent en pouvoir d’achat…( ça ne s’apprend pas à l’éducation nationale). Actualités Immobilier .

Et alors que les taxes foncières ont déjà augmenté de 16,5 % en 5 ans (Données de UNPI) alors que les loyers ont pu augmenter de 4,11 % sur la même période (calcul sur l’indice IRL du 2ème trimestre). J’ai rencontré un consseiller patrimonial me disant qu’il ne possède que des biens neufs à disposition puis qui me dit « c’est dans le neuf qu’il faut investir », mais c’était un peu dans le genre « fermez les yeux et faites moi confiance », désolé mais je ne fonctionne pas à la confiance surtout quand le conseiller à tout intérêt à diriger la situation en sa faveur.

J’ajoute ma voix au défaitisme ambiant, ceux qui gardent de la rentabilité sont ceux qui font du meublé, la location nue est perdante depuis quelques années , ceux qui ont un patrimoine immobilier important ont souvent des revenus confortables qui les placent dans la tranche 41 ou 45 ajoutez les 17% et les 20% des revenus en IFI une pincée (10%) pour la taxe fonciere, la gestion à 8%, les travaux à 2%, les impayés et les aléas dot les taxes à l’achat et à la revente , Bientôt il faudra payer son chauffage au locataire et continuer à payer des impots démentiels, quite a investir en immobilier il faut le faire dans un pays moins communiste.

Même après l’IR, les PS et la taxe foncière (et les petits travaux d’entretien, et l’assurance, et l’IFI pour certains … bon, faut pas partir de la plus haute tranche dans une commune fortement imposée sinon ça commence à être maigre en effet).

Si on prend l’exemple d’un couple qui dispose de 3000 € de revenus et qui doit rembourser chaque mois 500 € d’emprunt, le taux d’endettement est de 16,66 % soit 500 x 100 / 3000.

CONSEILS . EVENEMENTS . Actualités Placements .

Pour répondre à Brice, à Mike de revenumassif, et aux autres qui ne comprennent pas mes commentaires « défaitistes » :
Je suis d’accord avec Guillaume qui dit que c’est le moment d’investir dans l’immobilier et avec Brice quand il dit que l’opération reste valable avec l’amortissement des travaux.

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Cette mutation profonde du marché immobilier, qui ne fait que commencer, justifie pleinement la préférence dans l’immobilier neuf malgré un surcoût apparent (qui se justifie dans le respect de norme, un confort et une habitabilité différente).

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