Loi Pinel : intéressant ou pas ?

loi pinel interressant

Pendant que Simlyon gagne 180€ par mois d’impots pendant 9 ans,Guillaume dégage un CF positif et aura amort 40% d’un parc immo sur la même periode(ou l’équivalent de 2 immeubles sur 5). Au bout de  6 ans, et  en admettant que vous ayez pu le louer sans interruption pendant 6 ans au loyer plafond  de 798 € (fixé par la loi en fonction de la surface), on arrive à cette simulation.

Je commence à avoir des doutes, quant à la déontologie d’un collègue en particulier (en revanche, l’un de mes collègues a mise en place une opération pour ses beaux parents) et j’aimerais avoir vos avis. Tout produit affichant un rendement supérieur au taux monétaire (l’épargnant pourra aussi se référer au taux du livret A) comporte a priori un risque sensible ; Les informations communiquées par notre intermédiaire doivent être claires et compréhensibles. exemple: achat d’un appartement à Lyon pour 200 000€, la simulation loi Pinel nous donne une réduction de 42 000 € sur 12 ans, soit 4000 €/an pendant 9 ans et 6000 €/an sur 3 ans supplémentaire c’est la loi Pinel Intermédiaire (investissement locatif intermédiaire). Dans un tel environnement, il est difficile pour l’investisseur de garantir la réalisation d’une plus-value, ou tout simplement de récupérer son capital de départ s’il souhaitait revendre son bien. Question: lorsque je vais demander à mon banquier un prêt, pour réaliser mon projet personnel, ce banquier va-t-il considérer l’investissement pinel, au-delà des 6,9 ou 12 ans, prenant alors en compte le montant total des échéances mensuelles de remboursement du prêt (comme si ça n’était pas un pinel) pour établir le montant possible de mon prêt pour l’acquisition de ma résidence principale ou bien va-t-il prendre en compte le fait que c’est un investissement pinel nécessairement soumis à la vente au terme du contrat. La LOI PINEL est un dispositif fiscal qui porte le nom de la nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel, il est destiné à aider les particuliers investisseurs qui souhaitent investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Salut Éric, J ajouterais qu’en plus si tu perds ton emploi au bout de 2 ans ton avantage fiscal est inutile et tu dois mettre de l argent de ta poche alors que tu es au chômage alors que si ton bien s’autofinance tu dors sur tes deux oreilles ;-).

Par exemple si en Mai notre nouveau président est le type un peu énervé, très à gauche et proche des « bolivariens », je peux t’assurer que la grosse moins-value nous allons tous la « bouffer » .

Ce que je ne connais pas c’est l’ordre de grandeur du capital en sortie avec la LMNP (qu’on obtient en cumulant simplement les revenus complémentaires sur les 12 ans j’imagine, car je vais supposer – comme dans ma simulation Pinel – qu’il n y a pas de plus value à la revente). Vous allez ainsi déduire de vos revenus imposables les montants de tous les travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation, avec un plafond de 10 700 € sur une année, en sachant que les déficits non utilisés sur une année N peuvent être répercutés durant les 10 années suivantes. 1) en DOM (réduction d’impôt 29 % au lieu de 18 % en métro), mais uniquement à La Réunion, en faisant un énorme tri initial sur les emplacements et en allant négocier les prix sur place avec les promoteurs car si on les laisse faire, ils sont aussi délirants qu’en métropole. Vous économisez 20% d’impôt, mais vous payez 20% plus cher… chercher l’arnaque… De toutes façons il faut bien se dire que si l’état vous propose une incitation fiscale ce n’est pas pour rien et que c’est généralement un mauvais plan . La seule solution dans un pays en déclin accéléré et incapable de se réformer (en réduisant les dépenses au lieu d’augmenter les taxes, en cessant d’attirer et de soigner les parasites du monde entier au lieu de garder et de soigner ses contribuables) c’est de partir avant que le piège ne soit totalement refermé .

Je comprend que certaines personnes puissent être satisfaites des programmes de défiscalisation – Ces programmes leur permettent de placer leur argent sur des supports légèrement plus intéressants qu’un livret A ou qu’une assurance vie.

Contrairement à la loi Duflot, le taux de réduction d’impôt et la durée de location ne sont pas fixes avec la loi Pinel (avec le dispositif Duflot, il fallait louer son bien pendant 9 ans pour une économie d’impôt de 18%). Une fois rénové ou transformé, le logement doit respecter les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009 L’immobilier ancien n’est pas soumis à la règlementation thermique RT2012 exigée pour le neuf. Sous ces conditions là, le Pinel devient très intéressant, le seul point faible étant celui inhérent à tout investissement : le taux d’endettement qui augmente drastiquement (mais qu’importe, on est plus dans une logique de développement du patrimoine, mais de réduction des impôts). Si tu pars du principe que tu n’injectes pas d’apport, que le bien est en quelque sorte sous évalué et donc avec une plus-value latente, les mensualités seront très faibles et ça peut être une bonne stratégie pour dégager un meilleur cashflow. Ce transfert du risque est primordial dans l’époque que nous traversons, car les banques, comme les états, n’auront aucun scrupule à nous faire les poches pour continuer à survivre sans remettre en cause leurs privilèges. Si la loi Pinel offre des avantages fiscaux intéressants pour l’investisseur (de type défiscalisation ou réduction d’impôts), elle reste basée sur un achat immobilier avec tout ce que cela implique. Cela est néanmoins rassurant pour certains, intéressés matériellement à la diffusion de ce type d’investissement (encore reçu un appel la semaine dernière d’une personne qui souhaite vendre un Censi-Bouvard au motif que l’opération s’avère bien plus onéreuse que dans les projections initiales du « conseiller » et que cela emporte des conséquences importantes sur leur budget personnel…alors même que les loyers sont dûment payés…). Le dispositif Pinel ou loi Pinel est une réduction d’impôt accordée aux propriétaires d’un logement neuf ou réhabilité acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 – certainement prorogé au 31 décembre 2017 (la loi Pinel est effectivement inscrite dans le projet de loi de finances 2017). La loi Pinel a pour but de favoriser la construction de logements dans des zones dites tendues, de soutenir l’investissement locatif et également de développer une offre de logements locatifs pour les foyers n’ayant pas accès au parc social et connaissant des difficultés à trouver un logement sur le marché libre. Si on prend comme cas de figure un bien avec une rentabilité nulle il faudrait 90000 € de travaux pour retomber sur le même niveau d’investissement que le Pinel il faut donc un bien à 60 000 €. Le zonage permet de définir les communes éligibles au Pinel en classant les territoires « selon le degré de tension de leur marché immobilier local » comme le précise le Législateur. Mon conseil si vous voulez investir, du temps, de l’argent, de l’organisation, une stratégie, alors oubliez ces propositions de biens attachés à de la défiscalisation: les seuls gagnants dans ce type d’opérations sont les intermédiaires (immobiliers et financiers). On peut par exemple réhabiliter un logement en utilisant la loi Pinel optimisée au déficit foncier; • des logements affectés à un usage autre que l’habitation qui font l’objet de travaux de transformation en logement. Autre chose, la durée pendant laquelle la réduction d’impôts fait effet est aussi primordiale, puisque c’est la durée pendant laquelle la rentabilité sera moindre => anticiper le futur loyer, et savoir la renta que l’on aura. En effet, la loi Pinel texte dit que tous les investissements, qui achètent un bien éligible, pourront bénéficier d’une défiscalisation vraiment intéressante. Toutes les personnes qui effectuent un investissement locatif sur un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peuvent réduire leur impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du montant du bien.

Le TRI ne servant qu’à savoir si le projet est rentable : sur wiki , je lis que : « Le TRI n’est pas un critère pertinent de choix de projet ; il permet juste de savoir si les projets sont rentables (comparaison entre le TRI de chaque projet et du taux d’actualisation du capital).

La loi Pinel est intéressante, car la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement (soit jusqu’à 63 000 euros pour un investissement à 300 000 euros), alors que les anciens dispositifs Scellier ou Duflot proposaient une réduction d’impôt entre 13 et 18 % maximum.

La balance de 81 818 € indiquée dans le tableau est en réalité soumise à la condition que vous revendiez rapidement votre bien au bout de 6 ans et au prix de 391 000 € ce qui est peu probable. En 2016, la situation est totalement différente et l’incroyable baisse des taux d’intérêt constatée depuis 2011 et plus particulièrement depuis le début de l’année 2016 (cf » barème des meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment« ) rend l’investissement immobilier dans le neuf, profitant de la réduction d’impôt PINEL, ou dans l’ancien d’une grande pertinence. et je tombe sur un programme proposant un T2 en 1er etage avec parking a 155 000 je fais mon petit calcul ( arrondi pessimiste ) ancien: 130000 + 11000 frais de notaire + 3000 de renovation grosso modo = 144 000 pinel : 155 000 + 4624 frais de notaire neuf – 27000 defisc +3500 interets intercallaires = 135764.

Moi j’habite unpetit village de 700 habitants, j’ai un revenu Suisse et un taux d’endettement actuel de 43%… Et pourtant je paye des impôts sur le revenu sur ses 43% que je ne vois même pas passer sur mon compte…. Le fait que le stock de logements disponible soit toujours inférieur au besoin explique en partie le fait que le marché immobilier se tienne à peu près alors que l’économie est morose (les taux d’emprunts historiquement bas y participent aussi…). Les résidences de service ont le vent en poupe, à l’image des résidences qui abritent par exemple des logements adaptés aux personnes âgées, des logements pour étudiants, ou encore des logements de tourisme, etc. Mais maintenant que nous avons plusieurs biens qui nous rapportent de l’argent chaque mois, le principe même de “l’effort d’épargne” que vous proposent les vendeurs de lois PINEL nous fait bien rire… En plus les appartements vendus par ce biais sont souvent mal placés et plus chers que le prix du marché.

Bonjour Cristian, Tout dépend si l’appartement que vous occupez actuellement et que vous voulez louer se situe dans une zone éligible Pinel, si le plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire correspondent aux seuils établis par la loi.

La loi Pinel, intéressante ou pas ?

Je serais plutôt enclin à lasser courir les emprunts et à avoir constituer en une fois une épargne confortable(à condition de ne pas l’investir trop rapidement sur des produits à risque que tu ne maitrises peut-être pas.

Risques locatifs accrus Immeubles sans cachet construits dans des quartiers à forte dominante sociale Réduction d’impôt ne compensant pas l’écart de prix par rapport à l’ancien Fiscalité des revenus fonciers confiscatoire Quasi obligation de revente une fois que la réduction d’impôt disparaît. Investir dans les zones B2 et C, où le marché est moiins tendu que dans les zones Abis, A et B1, est un peu plus délicat que sur le reste du territoire : mieux vaut être un investisseur un peu plus aguerri que la moyenne.

L’immense majorité souhaite investir dans des secteurs dynamiques avec un potentiel à moyen long terme et une location très aisée ( c’est majoritairement le cas en zone A et B1) sur ce point c’est une différence majeure avec les chasseurs de rentabilité qui vont souvent chercher cette rentabilité dans les secteurs secondaires ( Zones C : Villes moyennes ou autres campagnes ) . Vous devez surtout savoir que la loi Pinel se termine cette année et que vous devrez obligatoirement être passé chez le notaire avant le 31 décembre si vous souhaitez bénéficier d’une défiscalisation .

–          Si nous le revendons au-delà de 5 ans il tombe dans l’immobilier « ancien » et ne se vendra jamais à 10 000 euros/M2  mais de toute façon, nous ne pouvons pas car la loi Pinel exige un minimum de 6 ans de mise en location. Cet investissement immobilier PINEL après déduction des intérêts d’emprunt mais également des diverses charges déductibles (taxe foncière, charges d’entretien, …) dégagera un revenu foncier imposable selon la tranche marginale de l’investisseur (30% dans notre exemple) et la CSG-CRDS (17. Pensez bien aussi à vos éventuels changement de situation qui peuvent arriver dans les années à venir comme un enfant, ce qui changerait ne nombre de part du foyer fiscal et donc le montant de l’IR au final. D’une manière générale, le dispositif Pinel a été pensé pour favoriser l’accès au logement dans les zones géographiques les plus tendues. Bonjour Simlyon, L’important c’est que tu sois convaincu d’avoir fait une bonne affaire… Quelques remarques : -Pour moi tu n’est pas en autofinancement, tu crois l’être. En plus, il faut anticiper une dégradation du cash flow en fin d’investissement si on défiscalise sur 12 ans car la réduction d’impôt chute à 1 % du prix d’achat sur les 3 dernières années.

Ce dispositif de défiscalisation se concentre sur les zones géographiques comportant des besoins locatifs importants, le déséquilibre entre l’offre et la demande locative dans ces zones, étant marqué, ceci permettra à l’investisseur bénéficiant de la Loi Pinel de louer son bien facilement et le plus rapidement possible.

Imposition de l’investisseur en loi Pinel

En effet, le principe du crédit d’impôt est de profiter aux bénéficiaires, même si ces derniers ne sont pas imposables ou si le montant de leur impôt est inférieur au montant du crédit d’impôt.

La construction est un ensemble de quelques dizaines d’appartements répartis sur plusieurs bâtiments de 3 étages, dont 1 à vocation manifestement résidentielle car offrant des prestations supérieures, gage d’une certaine tenue de la future résidence. Vous achetez un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé, une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). La plupart du temps, vous achèterez ce logement dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) c’est-à-dire sur plan, et votre logement vous sera livré dans les 15 à 18 mois suivants.

Les adresses résidentielles ont en général un rendement plus faible (car plus chère à l’achat et plus consommatrices de frais de gestion) ; elles auront par contre un retour sur investissement potentiel plus élevé (possibilité de réaliser une plus forte plus-value). La seule comparaison que j’ai pu faire c’est avec l’assurance vie : en plaçant 222 €/mois sur une bonne assurance vie pendant 12 ans, soit 32000 € de placé, le gain net en capital au bout des 12 ans n’est que d’environ 7 000 €, soit bien mois que les 48 000 € que j’ai calculé pour le Pinel (dans une hypothèse de revente qui n’est délirante je le rappelle).

Faut-il privilégier la défiscalisation immobilière outre-mer ?

Attention, les prix de l’immobilier sont toujours très élevés et une éventuelle hausse des taux d’intérêt pourrait avoir des conséquences très négatives sur l’évolution future des prix. Je n’achète pas dans Paris (j’y vîs) pour les mêmes raisons … Dans Paris c’est beau, ça se loue bien, mais le rendement est mauvais : les prix à l’achat souvent son trop haut VS les loyers qu’on peut en tirer … A coté de Paris par contre, on garde une demande locative très forte (on n’a besoin que d’un seul locataire par appartement, pas de 15 .

Ankou, je suis d’accord : il suffit de regarder les prix des transactions dans l’ancien, dans la même ville et dans le même quartier (source notaires car internet regorge d’infos plus farfelues les unes que les autres) pour se rendre compte que… le neuf est au moins 30 % à 40 % plus cher que l’ancien (sans parler de la qualité future de ces immeubles en locatif social, empilés les uns sur les autres).

Cependant, n’oubliez pas d’autres points: la rareté vraie ou entretenue sur le foncier, ou bien la qualité intrinsèque de l’emplacement, compte énormément, même si les promoteurs montent autant d’étages que possible. L’investisseur bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 2% par année les 6 ou 9 premières années, puis d’une réduction d’impôt de 1% par année entre les années 9 à 12.  Le cycle de baisse des prix étant profondément ancré dans le marché immobilier, nos investisseurs ont du mal à se projeter au long terme pour espérer réaliser une plus-value à la revente. Dans 5 ans les biens sont payés et potentiellement 1150€ de loyers/mois à vie… Aujourd’hui j’hésite à refinancer ces biens pour 5 ans supplémentaires et générer immédiatement un cashflow positif de 400€/mois. ) un abonnement à un club de millionnaire sans effort selon toute vraisemblance sans structure juridique et donc sans s’acquitter des éventuelles cotisations sociales, cotisation foncière des entreprises etc. Je n’ai personnellement jamais investi de l’argent dans l’achat de mes propriétés locatives, j’ai toujours utilisé l’effet de levier grâce à l’argent des banques. Bon nombre de communes pourraient bientôt se voir exclues du champ d’application du dispositif qui permet aux investisseurs de défiscaliser jusqu’à 63 000 euros.

Lorsque vous déclarez vos loyers au fisc, vous bénéficiez d’un abattement qui varie de 15 à 85 % de vos loyers en fonction du caractère social ou très social de la location. « Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement DUFLOT et un placement financier type « assurance vie » » …… rien à dire non plus sur les termes utilisés …… 🙂.

La grande Arnaque de la loi Pinel et de l’immobilier neuf

Nous envisageons un Pinel sur 12 ans à Toulouse (écoquartier Andromède), le but étant évidemment le capital restant après la revente dans 12 ans, qui me semble plus élevé que ce que rapporterait un investissement du type de celui préconisé par Guillaume (LMNP ou travaux si j’ai bien compris). Le vrai problème, est que la plupart des gens veulent « défiscaliser », mais n’ont aucune stratégie basée sur le moyen/long terme… Perso, j’ai acheté des défis (j’ai commencé en robien, et oui ça remonte…), à Lille, et je vous assure qu’à la revente, ma plus value était bien là… et quand bien même de cette plus value, si j’ai 200 euros par mois à mettre en me disant que je n’y toucherai pas pendant10 ans.

Pour résumer, afin d’économiser 3000 € d’impôts par an (au début seulement), notre magicien de la défiscalisation leur a refourgué un appartement qui leur coûte au minimum l’équivalent en cash-flow négatif et même le double à partir de la neuvième année . FORSIS a été élue 49ème entreprise de France ayant connu la plus forte croissance entre 2012 et 2015, et 93ème pour la période de 2013 à 2016 – Classement Les Echos / Statista “Les Champions de la croissance 2017 et 2018”.  Pour se faire une idée de l’intérêt et de la rentabilité réels d’un tel investissement pour se constituer un patrimoine ou se prévoir des revenus complémentaires si une plus-value n’est pas envisagée lors de la fin de la période légale de location choisie (6, 9 ou 12 ans), rien de tel que d’entendre les témoignages de personnes ayant effectivement réalisé de tels investissements, que les avis Pinel soient positifs ou négatifs…. l’ immobilier faut consacrer du temps et plein temps, attention on peut sans le savoir qu’on passe le seuil isf et c’ est difficile d’ évaluer un patrimoine immobilier, la proie pour des dettes de l’ ETAT, en plus avec les revenus foncier dont l’ assiette est 100 % imposable + la récente CSG sur les revenus fonciers. La loi Pinel propose une réduction d’impôt, mais pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions : –    nous le disions, avoir acquis un logement neuf/à réhabiliter ou en état futur d’achèvement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016 – normalement prorogé au 31/12/2017 –    avoir investi dans une commune éligible au dispositif Pinel – appelée « zone tendue » – la liste des zones éligibles à la loi Pinel est fixée par décret –    ne pas dépasser 300 000 euros d’investissement et 5 500 euros par m2 –    s’engager à mettre le bien en location pendant une durée minimum de 6 ans –    ne pas dépasser un certain montant de loyer au m2 (entre 8.

Je pense finalement que le réel résultat de la loi Pinel n’est pas de vous aider à investir, mais de soutenir la construction immobilière, d’enrichir les promoteurs et de renflouer les caisses de l’État.

« Avec le Pinel, vous pouvez louer le logement à l’un de vos ascendants ou de vos descendants à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal », rappelle Raymond Le Roy Liberge. Ceci s’explique surtout par deux raisons : La première raison est naturellement liée à la démographie et la deuxième est liée au fait que de plus en plus de couples se séparent ce qui fait que le nombre de logements nécessaires pour une famille augmente.

Les acheteurs de ces programmes ont payés vraiment beaucoup trop cher leurs appartements et s’en mordront les doigts d’ici quelques années… Mais la mairie est contente car cela leur rapporte des taxes foncières 🙂 Et les promoteurs sont ravis d’avoir vendu ces programmes à prix d’or 🙂. J’investis dans l’immobilier à titre perso et ce depuis près de 10 ans, je me bats régulièrement contre les sois disant CGPI qui partent du principe qu’un investissement ou on a de la perte est un bon investissement. Mais vous ne répondez pas tout à fait à ma citation: quand je parlais de « ce type d’aides », j’évoquais évidemment les Pinel, Duflot et autres, pas l’Immobilier locatif et sa nécessité.

Plus d’infos sur . J’ai fait le choix d’investir dans un appartement pas très intéressant question prix au m2 mais avec un risque faible de moins-value à la revente (ça reste toujours un pari sur l’avenir).

La loi Pinel est un dispositif d’aide à l’investissement locatif qui a été mis en place par Sylvia Pinel (ancienne ministre du Logement) dans le but d’encourager la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire celles où la demande en matière de location immobilière est supérieure à l’offre. D’autant que de plus en plus de villes deviennent éligibles en raison des agréments préfectoraux qui se multiplient, indique le Laboratoire de l’immobilier, un cabinet d’étude dédié au marché du neuf.

Je suis récemment tombé sur une revue spécialisée dans l’investissement qui conseille d’investir en loi Pinel (c’est un dispositif qui permet de défiscaliser en achetant de l’immobilier).

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