Un dividende qui tombe une fois de temps en temps ne compte pas, alors qu’un salaire en CDD pourra être retenu, mais sous conditions draconiennes. Certaines pensions, allocations, ou loyers perçus entrent dans la balance, d’autres sont mis de côté, parfois à moitié, parfois totalement.
Déposer une demande de crédit revient à passer au crible chaque ressource : tout ce qui pourrait être jugé stable est examiné, tout le reste mis de côté. Les banques n’appliquent pas toutes le même filtre, et les critères peuvent surprendre ou changer selon la politique du moment. C’est ce tri qui fait, ou défait, un projet immobilier.
Comprendre les revenus pris en compte par les banques pour un prêt immobilier
Les banques auscultent les revenus pris en compte pour un prêt immobilier avec une attention méticuleuse. Le salaire net, perçu de façon régulière, constitue le socle du dossier. Un CDI ou un emploi dans la fonction publique équivaut à un feu vert : l’intégralité du revenu est considérée. Les primes mentionnées explicitement dans le contrat, comme un 13ème mois, viennent s’y ajouter. Dès qu’il s’agit de revenus variables, commissions ou primes aléatoires, la prudence s’impose : ces montants sont étalés sur deux à trois années, parfois tout simplement écartés s’ils manquent de constance.
Pour les revenus locatifs, le traitement est différent. La plupart des banques appliquent une décote de 30 %, autrement dit, elles ne retiennent que 70 % des loyers encaissés. Cette retenue sert à couvrir les imprévus, tels que des loyers impayés ou des périodes sans locataire. Rentes, pensions alimentaires ou allocations familiales sont prises en compte si leur versement court pendant toute la durée du prêt. Les prestations sociales, quant à elles, ne pèsent que si elles sont jugées suffisamment fiables et pérennes.
La capacité d’emprunt se mesure grâce au fameux taux d’endettement, calculé comme suit : (charges + mensualité de crédit) / revenus nets du foyer x 100. Les banques s’accordent généralement sur une limite de 33 à 35 %. Pour présenter un dossier convaincant, il faut combiner salaires stables, revenus récurrents, et éventuellement ceux d’un co-emprunteur.
La banque ne s’arrête pas aux chiffres bruts : elle examine l’ancienneté professionnelle, la stabilité de l’emploi, la composition du ménage. Un indépendant devra prouver trois années de bénéfices réguliers. Un intérimaire doit, lui aussi, démontrer une activité solide sur la même durée. Si les grilles varient d’un établissement à l’autre, l’objectif reste constant : privilégier la stabilité, minimiser les risques.
Quels types de revenus sont réellement valorisés dans le calcul de votre capacité d’emprunt ?
Le filtre bancaire est sans appel : seuls certains revenus pris en compte ouvrent la porte au crédit immobilier. Le salaire net issu d’un CDI ou d’un poste de fonctionnaire fait figure de référence. Les fiches de paie qui témoignent d’une ancienneté solide et de montants constants rassurent l’analyste crédit.
Les primes régulières et prévues dans le contrat, tel le 13ème mois, sont intégrées dans le calcul. Les primes exceptionnelles ou ponctuelles, elles, restent sur la touche faute de récurrence. Les commissions et autres variables n’entrent en ligne de compte que si leur régularité est démontrée sur deux ou trois ans.
Les revenus locatifs subissent systématiquement un abattement : seules 70 % des sommes perçues sont retenues, histoire d’anticiper loyers impayés ou vacances. Même traitement pour les rentes, pensions alimentaires ou allocations familiales, à condition que leur versement soit garanti durant la majeure partie du crédit.
Les indépendants, auto-entrepreneurs ou professions libérales voient leur bénéfice net calculé sur trois années fiscales. Sans stabilité, la banque reste prudente : la prise en compte est limitée, voire écartée. Même logique pour les CDD ou intérimaires : trois ans d’activité continue sont attendus. Les prestations sociales, type aides CAF, entrent dans la balance à condition d’être versées régulièrement et sur la durée.
Voici un aperçu des catégories de revenus que les banques retiennent ou non dans le calcul de la capacité d’emprunt :
- Revenus valorisés : salaire net stable, primes contractuelles, retraite, revenus locatifs (après abattement), rentes régulières, pensions alimentaires, bénéfices d’activité indépendante (sur trois ans).
- Revenus écartés : primes exceptionnelles, heures supplémentaires, aides temporaires, revenus occasionnels, gains liés à la spéculation.
Charges, dettes et spécificités bancaires : ce qui peut limiter l’acceptation de votre dossier
La capacité d’emprunt ne se limite pas aux revenus : les charges récurrentes pèsent tout autant dans la balance. La banque additionne chaque crédit en cours (prêt à la consommation, crédit auto, autre prêt immobilier), le loyer si le bien acquis ne sera pas la résidence principale, ainsi que les pensions alimentaires ou rentes versées à d’autres personnes. Les impôts et taxes régulières complètent ce calcul.
Pour un achat de résidence principale, le loyer est généralement remplacé par la future mensualité du crédit immobilier. Le taux d’endettement est alors recalculé sur cette base, avec une limite fixée à 33 ou 35 % des revenus nets. Au-delà, les chances d’obtenir un accord s’amenuisent, même si certaines situations particulières peuvent ouvrir la voie à une dérogation.
Chaque banque applique ses propres exigences. Certaines veulent un apport personnel conséquent ou examinent de près le reste à vivre après paiement des charges. D’autres scrutent l’ancienneté professionnelle, la régularité de l’emploi, ou encore la gestion des comptes bancaires sur plusieurs mois.
Pour mieux se repérer, voici les postes de charges et critères qui peuvent influencer l’acceptation du dossier :
- Charges prises en compte : crédits en cours, loyer le cas échéant, pensions versées, rentes, impôts, taxes.
- Critères additionnels : apport personnel, stabilité de l’emploi, historique bancaire.
Préparer un dossier solide : documents à fournir et erreurs à éviter
Un dossier incomplet ou mal organisé peut suffire à refroidir n’importe quel conseiller bancaire. Les justificatifs de revenus sont systématiquement exigés pour évaluer avec précision la capacité d’emprunt. Il faut donc rassembler les trois dernières fiches de paie pour chaque emprunteur, le dernier avis d’imposition, et les relevés de compte des trois derniers mois. Pour les indépendants, les bilans comptables sur deux ou trois exercices, attestations de chiffre d’affaires et avis d’imposition professionnels sont à prévoir.
Les contrats de travail en cours, attestations d’allocations familiales, justificatifs de pensions ou de rentes sont souvent réclamés. Si un apport est mobilisé, il faut aussi fournir la preuve de son origine : épargne, donation, vente d’un bien. Pensez à présenter les tableaux d’amortissement de tous les crédits en cours.
La gestion des comptes doit être irréprochable : pas de découverts fréquents, ni d’incidents de paiement ou de mouvements suspects. La banque attend du sérieux dans la régularité des revenus, la stabilité professionnelle, et l’absence de charges cachées.
Avant de soumettre un dossier, vérifiez que chaque document attendu est bien présent :
- Fiches de paie, bilans, avis d’imposition : absolument indispensables
- Justificatifs d’épargne et d’apport personnel
- Relevés bancaires sans anomalie
Faire appel à un courtier aguerri peut permettre d’anticiper les exigences spécifiques de chaque établissement, de renforcer les points faibles et d’optimiser la présentation du dossier. Plus le dossier est carré, transparent sur les ressources et les charges, plus la négociation a des chances d’aboutir.
Un dossier bien ficelé, une présentation sans zone d’ombre : voilà ce qui ouvre la porte d’un financement. La mécanique bancaire n’a rien d’une loterie : elle récompense la régularité et la clarté, et laisse peu de place à l’improvisation.
