Demander à qui revient la facture des travaux de peinture dans une location, c’est ouvrir la boîte à contrariétés du bailleur et du locataire. Entre la gêne du quotidien, la valse des responsabilités en cas de pépin, le risque de dégâts et les crispations qui s’accumulent, la gestion des travaux en cours de bail se transforme vite en casse-tête. Voici un tour d’horizon précis des situations qui se présentent, avec ce que la jurisprudence prévoit pour éviter les faux pas.
Quels travaux le propriétaire peut-il effectuer pendant le bail ?
La loi du 6 juillet 1989, à son article 7, encadre le rôle du locataire, en particulier l’obligation de permettre au propriétaire de réaliser certains travaux pendant la location. Les interventions concernées sont les suivantes :
- Amélioration des parties communes ou privatives
- Interventions nécessaires à l’entretien courant des locaux loués
- Mise à niveau de la performance énergétique
- Réparations essentielles pour garantir le maintien du logement
Le locataire peut-il refuser les travaux ?
Le locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation des travaux relevant des catégories citées plus haut. Si besoin, le propriétaire dispose de la voie judiciaire pour obtenir l’accès à l’appartement. Cependant, ces travaux ne peuvent s’imposer sans limites : la loi encadre strictement leur déroulement, les conditions de rémunération du locataire et les modalités d’exécution. Pour éviter tensions et complications, mieux vaut repousser toute intervention non urgente à la fin du bail lorsque c’est possible, même si la tentation d’en profiter pour moderniser l’appartement est grande.
Si la nature des travaux sort du cadre légal, par exemple, une extension d’habitation, le locataire a toute légitimité pour dire non. Reste la possibilité d’obtenir son accord, à condition de formaliser ce consentement par écrit, pour garantir la clarté des engagements de chacun.
L’actualité jurisprudentielle éclaire la pratique : la cour d’appel de Lyon (14 mai 2019) rappelle que le locataire doit laisser l’accès au logement pour les interventions d’entretien courant, incluant notamment la désinfection.
Le locataire peut-il demander un rabais de loyer ou rompre le bail ?
L’indemnisation du locataire lors de travaux urgents s’appuie sur l’article 1724 du Code civil. Ce texte prévoit que si les travaux, impossibles à différer, excèdent 21 jours, une réduction de loyer proportionnelle à la durée et à la surface indisponible s’impose.
En clair, si l’entretien du logement ou des réparations urgentes perturbent l’usage de l’appartement plus de trois semaines, le locataire verra son loyer revu à la baisse. Illustration concrète : pour un chantier de deux mois qui condamne une pièce de 20 m² dans un 80 m² loué 1 000 €/mois, le loyer temporaire doit refléter la perte d’usage : 750 €/mois le temps des travaux.
Autre point clé : si la situation rend le logement inhabitable pour le locataire et sa famille, ce dernier peut mettre fin au bail, selon le même article 1724. La notion d’inhabitabilité reste nuancée, mais le locataire garde cette prérogative en cas de conditions extrêmes.
Il serait tentant, pour un bailleur, d’utiliser les travaux comme argument pour pousser un locataire au départ. Prudence : si l’exécution des travaux porte atteinte à la sécurité ou rend l’occupation impossible, le locataire peut solliciter la suspension du chantier devant un juge, qui pourra ordonner l’arrêt temporaire des travaux et même autoriser le locataire à déménager aux frais du propriétaire.
En bref : mieux vaut s’abstenir de toute intervention lourde en cours de bail, surtout si le logement devient inhabitable. La loi ALUR de 2014 a d’ailleurs renforcé la protection du locataire, imposant une compensation pour tous les travaux imposés, quelle que soit leur urgence.
- Travaux inférieurs à 21 jours : la compensation n’est pas obligatoire, mais reste envisageable.
- Travaux supérieurs à 21 jours : une indemnisation du locataire s’impose.
Attention également aux clauses du bail qui tenteraient de priver le locataire de cette indemnité : elles ne valent rien devant la loi, qui protège systématiquement le droit à réparation.
Quelles précautions le propriétaire devrait-il prendre avant de faire des travaux ?
Pour les interventions urgentes ou de faible ampleur, organiser des travaux en pleine location reste envisageable, à condition de ne rien négliger en amont. Avant le moindre coup de pinceau, le propriétaire doit avertir le locataire par écrit (remise en main propre ou courrier recommandé), en précisant la nature et les modalités du chantier. Sauf accord explicite, aucun travail ne peut avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés.
La clé : anticiper et prévoir large, tant pour le calendrier que pour le périmètre du chantier. À tout moment, le locataire peut faire suspendre les travaux si les délais ou les conditions d’exécution ne correspondent pas à ce qui avait été annoncé.
Cas particuliers de travaux en copropriété
Obligation du bailleur et droit à un usage paisible pour le locataire
En temps normal, il vaut mieux éviter les interventions non urgentes pendant la location. Pourtant, certains travaux décidés par la copropriété, ravalement, réfection de toiture, mise aux normes des installations collectives, peuvent s’imposer au bailleur.
Dans ces circonstances, le propriétaire n’a pas d’autre choix que de supporter les conséquences pour le locataire, qui se retrouve temporairement privé de la pleine jouissance de son bien. L’indemnisation relève ici de l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de garantir la décence et la tranquillité d’occupation pendant toute la durée du bail.
Cette obligation de jouissance paisible est large, mais la jurisprudence récente en précise les contours.
Exemple concret : travaux de rénovation imposés au locataire
Un cas jugé à Paris donne la mesure des conséquences : des locataires d’un appartement de 310 m² dans le 16e arrondissement, doté d’un jardin de 270 m², ont dû subir 12 mois de travaux lourds en copropriété. Leur accès au jardin a été supprimé, la luminosité fortement dégradée, et la poussière omniprésente dans leur logement.
La cour d’appel (31 mai 2018) a rappelé que le bailleur reste redevable d’une indemnisation dès lors que les travaux ne relèvent pas d’une situation de force majeure. Dans cette affaire, la justice a accordé l’équivalent de cinq mois de loyer aux locataires, incluant les frais de nettoyage et la réparation du mobilier, pour compenser 14 mois de désagréments. Le juge n’a pas retenu la qualification de travaux urgents, insistant sur le devoir du bailleur d’assurer la tranquillité des lieux.
Ce type de situation ouvre la porte à une baisse temporaire du loyer, comprise généralement entre 20 % et 40 % selon l’ampleur de la gêne subie (perte d’usage d’un jardin, terrasse, luminosité…). Le retour au loyer initial intervient à la fin du chantier, mais la question d’une revalorisation du loyer après des travaux d’agrandissement se pose alors.
Augmentation du loyer après amélioration ou agrandissement
Là encore, il vaut mieux attendre le départ du locataire pour tout projet d’amélioration non indispensable. Si, toutefois, propriétaire et locataire s’entendent pour engager des travaux d’agrandissement ou de rénovation pendant la location, deux points doivent être clarifiés :
- Les modalités d’occupation durant les travaux
- Le montant du loyer post-chantier
Deux solutions s’offrent alors : rédiger un avenant au bail existant ou résilier le contrat en vue de signer un nouveau bail. Pour une intervention légère, l’accord écrit suffit. Pour une transformation majeure qui nécessite le départ temporaire du locataire, il est plus sûr de mettre fin au bail, puis de conclure un contrat neuf, adapté à la nouvelle configuration du logement.
Exemple : un appartement parisien de 30 m² loué 1 000 €/mois. Le propriétaire propose d’aménager les combles, travaux prévus sur six mois, qui imposent aux locataires de quitter les lieux. Dans ce cas, le locataire peut donner congé, puis signer un nouveau bail pour 50 m², à un tarif préférentiel pour compenser la gêne subie : 1 150 €/mois, par exemple, au lieu de 1 000 € pour 30 m².
Deux sujets pratiques méritent une attention particulière :
Que faire des meubles pendant le chantier ?
Le locataire peut vouloir laisser ses effets personnels sur place. Pour éviter toute ambiguïté sur la nature de l’occupation, un accord simple portant sur la mise à disposition d’un espace de stockage temporaire (type cave) permet de sécuriser la situation.
La date d’effet du nouveau bail
Il est souvent difficile de prévoir à l’avance la date exacte de fin des travaux. Il convient donc de fixer une date indicative et d’ajouter une clause suspensive liée à la livraison du chantier. L’entrée dans les lieux sera formalisée par un état des lieux, qui actera le démarrage du nouveau bail.
Où trouver de bons conseils pour son projet immobilier ?
Vous souhaitez bénéficier d’avis fiables pour un contrat de location d’immeuble ? Que vous soyez bailleur ou locataire, consulter un blog immobilier constitue une ressource précieuse. Cette démarche offre un accès à des informations concrètes pour faire face à des situations particulières ou prendre des décisions éclairées.
À noter : les recommandations publiées sur ces plateformes sont élaborées par des spécialistes chevronnés. Leur expertise se nourrit d’une veille constante, car la réglementation immobilière évolue sans cesse. Les conseils diffusés sur ces sites sont donc régulièrement mis à jour pour coller à la réalité du terrain.
Les ressources en ligne couvrent un large éventail de sujets liés à tout projet immobilier, par exemple :
- La vente d’un bien immobilier : démarches du conjoint survivant, revente rapide après acquisition, stratégies pour accélérer une transaction…
- L’achat d’un bien immobilier : astuces pour constituer un apport, explication du compromis de vente, gestion des clauses spécifiques…
- La mise en location d’un bien immobilier : restitution du logement après un divorce, organisation du nettoyage lors de l’état des lieux de sortie, etc.
En définitive, aborder la question des travaux en cours de bail, c’est arbitrer entre droits, devoirs et bon sens. Une gestion avisée, un dialogue ouvert et une anticipation rigoureuse évitent bien des désagréments. Car derrière chaque coup de pinceau se joue bien plus qu’une simple remise en couleur : l’équilibre d’une relation locative durable.
