1 000 euros. C’est la somme maximale qu’un bailleur peut réclamer pour un dépôt de garantie sur un loyer mensuel de 1 000 euros hors charges, ni plus, ni moins. La loi ne laisse aucune latitude, pas même pour les logements bardés d’équipements dernier cri ou ceux qui inquiètent par leur risque d’impayé. Pour une location meublée, le plafond grimpe à deux mois de loyer, verrouillé, sans exception, quelle que soit la durée du bail.
Et pourtant, constater des contrats gonflés, où le dépôt de garantie explose la barre légalement autorisée, reste monnaie courante. Malgré des règles limpides, certains baux affichent fièrement des sommes injustifiées. Ce n’est pas faute de disposer d’un cadre réglementaire clair qui évacue toute marge de manœuvre : le montant du dépôt de garantie est strictement balisé.
Le dépôt de garantie en location : ce qu’il faut vraiment savoir
À chaque signature de bail, vide ou meublé, cette somme est exigée dès l’entrée dans les lieux. Ce dépôt, qualifié à tort de « caution », n’a rien à voir avec la garantie de paiement en cas d’impayés (le garant). C’est autre chose. Lui couvre le propriétaire contre plusieurs risques : loyers non réglés, dégâts lors de l’état des lieux de sortie, charges impayées, ou encore frais de remise en état. Dès la signature du contrat, le dépôt atterrit dans les mains du bailleur et ne rapporte pas un centime d’intérêt au locataire, peu importe la durée du bail.
Retenir l’essentiel sur le dépôt de garantie aide à comprendre son utilité :
- Le propriétaire s’en sert pour se protéger des manquements du locataire.
- Le montant arrangé au départ reste figé tout au long du bail, impossible de l’augmenter en cours de route ou lors d’un renouvellement.
- À la restitution, seules les retenues justifiées (impayés, réparation, arriérés de charges) peuvent être déduites.
Notez que la « caution », au vrai sens du terme, n’est pas une somme mais bien l’engagement d’un garant, qu’il s’agisse d’un proche ou d’un organisme, de payer pour le locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie, lui, doit être restitué en respectant la procédure officielle, après l’état des lieux de sortie.
Montant légal de la caution : quelles règles s’appliquent selon le type de logement ?
Pas d’ambiguïté : la loi encadre sans détour la somme exigible au titre du dépôt de garantie, selon le type de location. Depuis la loi du 6 juillet 1989, impossible d’imposer plus d’un mois de loyer hors charges pour un logement vide. Même une perle rare ne donne pas le droit au propriétaire de réclamer un montant supérieur.
Pour une location meublée, on passe à un maximum de deux mois de loyer hors charges, point final. Peu importe que ce soit le premier bail ou un renouvellement, ce plafond ne bouge pas, protégé par la loi Alur.
Une exception saute aux yeux : le bail mobilité. Pensé pour les étudiants, stagiaires ou personnes en mission temporaire, il évite toute avance de dépôt de garantie. Un soulagement pour ceux qui multiplient les déménagements sans filet.
Les limites sont simples à garder à l’esprit :
- Location vide : pas plus d’un mois de loyer hors charges
- Location meublée : au maximum deux mois de loyer hors charges
- Bail mobilité : zéro dépôt à prévoir
Ce qui est décidé à la signature s’applique jusqu’au bout, bail inchangé ou renouvelé. Ce cadre met à l’abri des facturations abusives.
Propriétaires et locataires : droits, obligations et points de vigilance autour de la somme à verser
C’est souvent au moment du départ que tout se tend. La restitution du dépôt de garantie est balisée par la loi. Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation, le propriétaire doit rendre la somme dans le mois qui suit la remise des clés. En présence de dégâts ou d’impayés, deux mois peuvent être nécessaires.
Aucune retenue ne s’improvise : justificatifs à l’appui, factures, devis, photos, rapports d’état des lieux, il faut prouver chaque centime enlevé. Retenir sur simple soupçon ou imprécision est illégal.
Précisons qu’une avance sur charges (jusqu’à 20 % du dépôt) peut être conservée dans l’attente de la régularisation annuelle, puis doit être restituée quand les comptes sont faits. Côté locataire, communiquer sa nouvelle adresse accélère la restitution.
Sans état des lieux de sortie, la règle est claire : le locataire est réputé avoir rendu le logement propre et sain, sauf preuve contraire. En cas de désaccord, la commission de conciliation est là pour trancher, en dernier recours le tribunal judiciaire.
Quand la restitution traîne ou s’enlise, le propriétaire s’expose à une sanction financière automatique : chaque mois de retard, il doit 10 % du loyer mensuel hors charges. De quoi inciter à respecter les délais.
Conseils pratiques pour bien fixer, verser et récupérer le dépôt de garantie
Avant toute signature, clarifiez dans le bail écrit le montant du dépôt, sans jamais dépasser la limite légale : un mois hors charges (location vide), deux mois (meublée). Pas d’arrangement verbal, pas de bonus ajouté en cours de bail, tout doit être noir sur blanc sur le contrat.
Paiement ? La plupart du temps, le virement bancaire ou le chèque lors de la remise des clés suffisent. Que le bail se prolonge trois mois ou cinq ans, aucun intérêt ne s’ajoute pour le locataire. Pour ceux qui peinent à rassembler la somme, il existe des dispositifs d’avance, accessibles sous conditions, pour éviter l’embarras financier au moment de l’emménagement.
En vue de récupérer intégralement le dépôt à la sortie, tout se joue sur l’état des lieux d’entrée. Chaque pièce, chaque équipement doit être scruté, photos à l’appui. Au départ, la comparaison doit être minutieuse : seules les dégradations avérées (ou les sommes impayées) peuvent légitimer une retenue. En cas de retenue, exiger systématiquement les justificatifs reste le meilleur réflexe.
Deux recommandations valent pour locataire et propriétaire :
- Locataire : il est sage de transmettre dès le départ sa nouvelle adresse, pour éviter un paiement qui traîne.
- Propriétaire : attention à bien justifier chaque retenue, respecter les délais et régulariser rapidement la provision sur charges une fois les comptes connus.
Certains propriétaires préfèrent compléter leur sécurité avec une assurance loyers impayés. Cette GLI (garantie loyers impayés) n’influe en rien sur le plafond légal du dépôt de garantie.
Un dépôt de garantie fixé dans les règles, c’est un bail qui démarre et se termine sans tension inutile. Quand chacun connaît sa place, les mauvaises surprises n’ont plus la moindre chance de s’inviter.
