Une prémisse commerciale est un très bon investissement immobilier. Comme toujours, il vaut la peine de ne pas plonger dans l’investissement dans des murs commerciaux. Les investissements doivent tenir compte des critères importants pour les locaux commerciaux.
La rentabilité se situe généralement entre une fois et demie à deux fois celle des biens locatifs classiques comme les appartements ou les maisons. On se rapproche alors des rendements observés pour les parkings et garages.
Les baux commerciaux se distinguent des contrats d’habitation (tels que ceux régis par la loi ALUR et la loi du 6 juillet 1989). Ils sont plus longs, mais aussi plus complexes à appréhender. Il arrive que le locataire prenne à sa charge certains frais supplémentaires. Cette particularité contribue à la rentabilité de l’investissement dans l’immobilier commercial, et explique pourquoi il attire de nombreux investisseurs en quête de diversification.
Pour mieux cerner le sujet, voici les points abordés dans cet article :
- Investir dans un local d’affaires n’est pas adapté à tous les profils
- Mon parcours d’investisseur dans l’immobilier commercial
Investir dans un espace commercial n’est pas pour tout le monde
Pourquoi se lancer dans ce type d’investissement ?
Acquérir des locaux commerciaux présente plusieurs atouts. Le bail commercial, en particulier, offre une certaine souplesse. Il est courant que le locataire s’acquitte de la taxe foncière, des charges ou encore des travaux d’entretien, selon ce qui est prévu au contrat. Cette configuration améliore de fait la rentabilité de l’opération.
Un locataire professionnel apporte en général une stabilité supérieure à celle d’un locataire résidentiel. Le chiffre d’affaires de son activité dépend souvent de l’adresse exploitée. Les baux dits « 3/6/9 », contraignants, renforcent cette sécurité. Le locataire reste tenu de payer son loyer jusqu’à la fin de la période triennale en cours.
Pour ma part, c’est un concours de circonstances qui m’a amené vers ce type d’investissement. Un projet familial m’a conduit à acheter un bien commercial, composé de 80 m2 de bureaux et de 500 m2 d’entrepôt. Je détaille cette expérience dans la suite de l’article.
Ce placement n’est pas des plus connus. Si vous envisagez votre premier achat immobilier, mieux vaut s’orienter vers d’autres options.
Investir dans un appartement comporte déjà des subtilités, et les parkings sont plus accessibles. Mais s’attaquer à un local commercial, c’est franchir un cran supplémentaire en complexité. Le marché est restreint, les biens de premier choix se font rares. Souvent, les annonces concernent des adresses secondaires.
Comment choisir l’emplacement quand on vise des murs commerciaux ?
Les emplacements « numéro 1 » se trouvent en centre-ville. On y croise des enseignes phares comme la FNAC, Zara ou Nocibé. Ces grandes marques privilégient ces localisations stratégiques, parfois qualifiées de « 1 bis ».
Le risque d’impayés chez ces locataires est faible, leur activité est solide, et ils restent généralement sur place de longues années. L’investisseur qui détient ce type de murs doit accepter un rendement plus modéré, mais la sécurité est au rendez-vous. La revente est aussi facilitée par une éventuelle prise de valeur.
Pour ceux qui souhaitent tenter l’aventure, privilégier le centre-ville, ses rues piétonnes et la proximité des transports (bus, tram, métro), offre de meilleures perspectives. Plus la fréquentation augmente, plus l’activité du locataire est stimulée. Cela se traduit, logiquement, par une plus grande capacité à honorer les loyers.
Dans les centres commerciaux, on parle souvent de « locomotive ». Il s’agit de magasins majeurs, type supermarché ou grande enseigne de bricolage, qui drainent naturellement du flux. Les commerces voisins bénéficient ainsi de cette affluence. Par exemple, autour du Leroy Merlin de Saint-Étienne, on retrouve d’autres enseignes attirées par cet effet d’entrainement. Si vous envisagez d’acheter des murs dans une zone commerciale, gardez cet aspect en tête.
Quel budget prévoir pour investir dans un bien commercial ?
Acquérir un local commercial ou des murs de boutique en centre-ville représente un investissement conséquent. Ce type d’opération ne correspond pas à un profil débutant. On parle ici de montants qui dépassent régulièrement plusieurs centaines de milliers d’euros.
La rentabilité d’un local commercial se calcule sur le même principe que pour l’immobilier résidentiel : on divise le loyer annuel par le montant de l’investissement.
Estimer le loyer d’un local commercial vide n’a rien d’évident. Il faut connaître en profondeur le marché de la zone visée et cerner les spécificités propres à ce type d’actif.
L’adresse du bien influe fortement sur la demande. Elle détermine la visibilité et le trafic, deux critères qui pèsent sur la valeur des loyers. Certaines activités, comme la restauration, requièrent une grande vitrine ou une réserve accessible. D’autres facteurs comme la concurrence ou la surface de vente font varier sensiblement le prix. Dans mon cas, je n’ai pas eu à mener cette analyse : mon père connaissait parfaitement le secteur, ce qui nous a permis d’acquérir au bon prix.
Pour un local déjà loué, le rendement est connu d’avance. C’est un point appréciable pour l’investisseur. Les modalités sont également claires, le bail commercial ayant été signé entre le propriétaire et le locataire, avec un renouvellement automatique tous les neuf ans.
L’investisseur peut aussi consulter les comptes du locataire, pour jauger sa solidité financière. Des résultats positifs réduisent le risque de défaillance. C’est un indicateur précieux sur la qualité de l’emplacement.
Location commerciale : le bail, pièce maîtresse de l’investissement
La location de locaux professionnels est nettement plus complexe que celle d’un logement. On peut, comme pour un parking, rédiger un contrat de façon assez libre. Mais pour un emplacement de choix et des montants élevés, il est prudent de s’appuyer sur un professionnel du droit pour rédiger le bail. Cela évite de mauvaises surprises et protège votre investissement.
Le droit commercial encadre ces contrats. Il existe de nombreuses jurisprudences, preuve de la complexité du sujet.
La durée du bail varie de 3 à 9 ans, d’où l’appellation « bail 3/6/9 ». Le locataire ne peut quitter les lieux aussi facilement qu’un particulier et la stabilité est recherchée de part et d’autre.
Lancer ou développer une activité demande du temps et de l’énergie : la pérennité de l’adresse est donc déterminante. Cet élément rassure l’investisseur, qui bénéficie d’une visibilité accrue sur le long terme.
Comme pour un logement, le bail fixe les modalités de révision des loyers. Ceux-ci sont souvent indexés sur l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC).
L’un des grands avantages du bail commercial est la possibilité de transférer plusieurs charges au locataire : taxe foncière, entretien, voire gros travaux. Il faut cependant le préciser dans le contrat. D’où l’intérêt de se faire accompagner par un spécialiste lors de la rédaction du bail.
Ce transfert de charges a un effet direct sur le rendement, qui se rapproche alors du rendement brut affiché.
Concernant le risque d’impayés, il me semble que le résidentiel expose davantage que le commercial. Un locataire particulier peut recourir à l’aide sociale en cas de difficulté, ce qui n’est pas le cas d’un entrepreneur.
Un chef d’entreprise doit faire face seul à la tempête en cas de revers. Les faillites font partie du jeu, l’investisseur doit en avoir conscience. Avant la liquidation judiciaire, l’entreprise entre en redressement. Les loyers peuvent alors ne pas être versés, sans certitude pour le propriétaire de récupérer les sommes dues.
En cas de vente aux enchères, le bail commercial est repris par le nouvel acquéreur. Le propriétaire se retrouve alors avec un locataire qu’il n’a pas choisi.
Il s’agit là de mon point de vue, que je vous encourage à confronter aux statistiques officielles si vous souhaitez vérifier cette tendance.
Locaux commerciaux, vitrines, fonds de commerce : quelles différences ?
Les locaux commerciaux désignent des biens dans lesquels une activité commerciale est exercée, qu’il s’agisse de vente, de production ou de prestations de services.
Un local d’affaires est un bien situé en ville ou en galerie marchande, conçu pour recevoir la clientèle. On parle aussi de « murs de boutique », une expression plus restrictive car elle renvoie surtout à l’activité commerciale.
Un espace d’activité peut aussi se trouver dans une zone artisanale, avec une partie accueil et une partie atelier. Le passage y est moindre, la clientèle ne s’y rend pas par hasard, à la différence des magasins de centre-ville.
Le fonds de commerce, enfin, appartient au commerçant, pas à l’investisseur. Il englobe la clientèle, les locaux, le stock, l’équipement et peut être revendu.
Pour notre investissement, le bien se situe dans une zone artisanale peu fréquentée, avec une visibilité limitée. On pourrait parler de local artisanal ou de bâtiment industriel, car il peut accueillir aussi bien des artisans que des activités de production.
Dans notre cas, nous louons actuellement à un artisan qui emploie une vingtaine de personnes et propose des services d’assainissement et d’électricité. Si le locataire change, la typologie des activités pourrait évoluer, d’où l’intérêt de conserver l’appellation « local commercial ».
7 avantages et limites à connaître avant d’investir dans un local commercial
Voici quelques points à avoir en tête avant de se lancer dans l’immobilier d’entreprise :
- Un local commercial est loué à une société, ce qui offre généralement une assise financière plus robuste qu’un particulier.
- La procédure d’expulsion en cas de non-paiement est souvent plus rapide que pour un logement.
- Il est possible d’augmenter le rendement en transférant certaines charges au locataire, dès lors que cela figure au bail.
- Un local commercial peut être transformé pendant la location, sous réserve que l’activité s’y prête et que la commune l’autorise : certaines villes encouragent ainsi les locations courtes dans des logements meublés.
- Si vous souhaitez mettre fin au bail, une indemnité d’éviction peut être due au locataire, pour compenser le préjudice subi en cas de déménagement forcé.
- La durée de vacance est souvent plus longue qu’en logement : trouver le bon locataire peut prendre de 6 à 12 mois.
- Le marché de l’investissement commercial reste confidentiel, les opportunités sont moins nombreuses qu’en résidentiel.
Je suis devenu un investisseur immobilier commercial
Dans la vidéo ci-dessous, je partage l’histoire d’un investissement familial réalisé via une SCI. C’est grâce à mon père que nous avons pu bénéficier de cette opportunité. L’intérêt majeur de ce local : sa proximité immédiate avec l’autoroute reliant Caen, Rouen et Le Mans. Son prix d’acquisition, lui aussi, était attractif.
Où se situe ce bien commercial ?
Cet achat a été mené en famille via une SCI. Le local est implanté dans un village de moins de 2 000 habitants.
L’avantage décisif : l’accès direct à l’autoroute, à moins de 2 km. La situation géographique permet de rejoindre facilement plusieurs grandes villes.
Pourquoi avoir choisi ce local ?
Mon père travaillait à proximité et a appris que le bâtiment allait être vendu à l’occasion d’une liquidation judiciaire. Les précédents propriétaires n’avaient pas pu conserver le bien, notamment à cause d’un locataire défaillant qui avait dégradé les lieux et cessé de payer son loyer.
Ce locataire a mis les propriétaires dans une situation financière délicate. Mon père a donc pris contact avec eux, et après discussion, nous avons présenté une offre devant le juge pour acquérir le local.
La gestion de cette opération a été assurée principalement par mon père. Mes parents ont ensuite proposé à leurs enfants de s’associer à cet investissement. Nous sommes trois à avoir accepté.
Nous avons constitué une SCI pour porter ce projet. C’était la première fois que nous investissions en famille. L’idée d’entrer ensemble dans ce commerce nous a motivés.
Quel montant avons-nous investi ?
La discussion familiale a permis de fixer l’enveloppe. L’acquisition s’est faite autour de 50 000 €, auxquels se sont ajoutés environ 10 000 € de frais d’avocat.
Il serait aujourd’hui difficile de retrouver un bien similaire pour seulement 60 000 €.
Des travaux ont été nécessaires, nous y reviendrons plus loin.
Le local se compose de 80 m2 de bureaux, quasiment refaits à neuf, et de 500 m2 d’entrepôt avec une grande porte sectionnelle. Ce type d’espace permet d’envisager différentes activités, artisanales ou logistiques.
Le bien n’est pas situé près d’une grande agglomération. Le tissu économique local est fragile, mais la mise de départ était si raisonnable que le risque restait limité.
Nous avions la possibilité d’ajuster les loyers pour viser un rendement correct. L’achat global (autour de 60 000 €, plus 10 000 à 15 000 € de travaux) permettait, avec un loyer de 1 000 € par mois, d’espérer une rentabilité brute de 16 à 17 %.
Étant donné les spécificités du bail, nous ne pouvions pas facturer de frais annexes.
Quelle organisation pour les travaux dans ce local ?
Le coût de l’opération restait maîtrisé, mais l’état général exigeait un sérieux chantier de rénovation.
Voici comment nous avons procédé, jusqu’au résultat final.
Montant des travaux : 15 000 € pour rénover 80 m2.
Un investissement commercial qui a nécessité beaucoup de travaux
Les bureaux ont fait l’objet d’une rénovation complète. Le chantier a démarré début décembre 2015 et s’est achevé fin janvier 2016, soit deux mois d’efforts intenses.
C’était la première fois que je pilotais un projet de cette ampleur. Les locaux étaient dans un état de saleté avancé, et tout restait à faire. L’atelier, quant à lui, n’a pas été modifié.
Lors d’une visite, proposer des bureaux propres est primordial : c’est l’image de l’entreprise qui est en jeu. Salariés comme clients doivent s’y sentir bien.
Nous avons refait les sanitaires, repeint les murs et les fenêtres. Aucun de nous, ni mes parents, ni ma sœur, ni moi, n’avions d’expérience en travaux, nous avons donc sollicité plusieurs artisans locaux.
Nous avons commencé par faire appel à un électricien, car l’installation n’était pas conforme. Il a pu percer les murs et installer prises et accès internet.
Renforts extérieurs pour la rénovation du local
Un artisan polyvalent, basé tout près, est venu prêter main forte. Sa proximité a permis de limiter les coûts et de bénéficier d’une grande disponibilité. Peu d’artisans acceptent de former des novices sur un chantier, il faut le souligner.
Nous avons travaillé à quatre, accompagnés de l’artisan, pendant une semaine. Première étape : décoller tous les anciens revêtements, ce qui a occupé une bonne journée pour les 200 à 250 m2 concernés.
Ensuite, nettoyage des fenêtres et des façades, avec l’aide d’un beau-frère muni d’un nettoyeur haute pression.
J’ai poncé l’ensemble des murs pour préparer le terrain. L’artisan a rebouché, passé l’enduit, puis nous avons opté pour une peinture facilement lavable.
Nous avons renouvelé les plinthes, les fenêtres et les encadrements de portes, dans des tons modernes, blanc et gris.
Le sol initial, composé de petites tuiles datées, a été remplacé par de grands carreaux, choisis dans une grande surface de bricolage.
C’est l’artisan qui a préparé le sol. Il a passé plusieurs semaines à rénover les lieux. De notre côté, nous avons consacré une trentaine de journées cumulées. Ce fut un rythme soutenu, parfois sous-estimé pour des novices.
Le chantier s’est déroulé dans une bonne ambiance, même si l’artisan avançait parfois à son rythme, en fonction des aléas et des manques de matériel. Au final, le résultat était propre et satisfaisant.
Le coût total des travaux, environ 15 000 € pour 80 m2, reste imbattable. N’hésitez pas à comparer avec votre propre expérience pour juger si ce montant vous paraît cohérent.
Je n’ai pas de référence sur les prix moyens de rénovation, tout simplement parce que je découvre cet univers. Mon objectif, quand j’investis, est avant tout de privilégier la simplicité et l’efficacité.
L’immobilier, au-delà du rendement, c’est aussi une aventure humaine.
Investir dans un local commercial via une société civile immobilière (SCI)
Mes parents ont repéré un bâtiment artisanal à vendre. Ils nous ont proposé de participer à ce projet commun.
Ayant commencé à me renseigner sur la SCI, j’ai pu apporter quelques réponses et conseils. J’ai orienté le choix vers la structure la plus adaptée. Le comptable de mes parents ignorait certaines subtilités, et en expliquant la démarche, j’ai pu superviser la rédaction des statuts.
Cela s’est concrétisé à la fin du mois de juillet, juste avant la signature chez le notaire. Ma mère est devenue gérante, la famille lui confiant une grande latitude dans la gestion : une SCI à direction centralisée.
Trois jours avant la signature, le notaire a informé ma mère qu’il fallait obtenir l’accord des deux tiers des associés pour acheter le bien. Montant total : moins de 60 000 €. Un gérant qui doit solliciter les associés pour chaque acte important dispose d’une marge de manœuvre limitée.
Si le comptable avait été plus expérimenté, les souhaits de mes parents auraient été mieux pris en compte. Un conseil pour ceux qui souhaitent créer une SCI : assurez-vous de l’expertise du professionnel qui vous accompagne.
Finalement, nous avons procédé au vote entre associés pour valider l’achat du local.
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